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  上海悄然进入存量房时代 2010将是“刚需年”?
 
时间:2010-03-12 

  

?牐犠钚率?据显示,上海的二手房可售套数与一手房可售套数之间的比例已达2.78∶1。截至昨天中午12点,上海“网上房地产”数据显示:全市一手房的可售套数为32544套,面积为465.23万平方米,跌破了500万平方米整数大关。其中,一手房普通住宅可售套数为13165套,面积为115.85万平方米。

 

?牐犛胫?形成强烈对比的是:全市的二手房可出售套数接近10万套,为90324套,面积已经突破1000万平方米,为1066.82万平方米。其中,浦东新区、闵行区的二手房可售套数为19907套、13010套,位居各区前列。

 

?牐犐虾:细恢靡倒宋视邢薰?司总经理袁敏杰在接受《第一财经日报》采访时表示,2009年初,全市二手房挂牌量与一手房可售套数之间的比例大约为1.7∶1。到了2010年初,这个数字已经刷新约为2.78∶1。毫无疑问,二手房已经成为上海楼市的交易主体。这种变化直接影响着每一位投资者对于买卖策略与价格机制的变化。

 

?牐?3月二手房成交结构将为全年市场走势定好基调。如果说2009年是“投资年”,那么2010年就是“刚需年”,根据近期二手房市场走势来推断,今年上海二手房成交价格不会有大波动,成交量或将继续缩量。

 

?牐犐虾V性?地产副总经理陈宇珏也感受到了这种巨变。据她介绍,从中原地产190余家分行的统计情况来看,以3月第一周为例,二手房挂牌量环比约有10%的涨幅,其中不乏性价比较高的房源。新挂牌的房东基本心态平稳,通常会以2009年年底同类型的物业成交价格作为参考,且表示如有诚意客户,在该价格上可以议价。

 

?牐牭鄙虾6?手房可出售套数逼近10万套时,2010年上海的一手房供应形势仍将趋紧。易居臣信市场研究中心分析师杨晨青详细算了一笔账:一手房从开工到竣工通常需要8~12个月的周期,2009年一手商品住宅新开工面积为1321万平方米,按照正常速度,这些体量将形成2010年竣工上市的一手房新增供应的主体。由于2008年楼市低迷造成该年份开发商纷纷延缓开工,所以预计2010年一手商品住宅新增供应量应在1300万~1400万平方米之间。而这里需要考虑一个重要变量:世博会期间,不少项目将延后施工。中环以内的一手房供应规模可能相应减少大约7.5%,则2010年的一手房供应量可能调整到1200万~1300万平方米之间。

 

?牐牬送猓?按照网上房地产数据,2010年1月1日全市一手房待售存量为480万平方米,故可以大致推断2010年全年一手房供应总量在1700万~1800万平方米之间,相比2009年2200万平方米的供应总量或许减少两成左右。

 

?牐犞性?研究咨询部研究经理龚敏表示,结合当前形势来看:2008年施工面积及竣工面积双双放缓使得2009年供应略显不足,而2009年消化了大量库存,在2009年施工面积大幅增加的情况下,如果捂盘惜售的政策能很好落实,2010年新增供应总量会得到改善。在当前买方观望态势浓郁的常态下,房企更会加快推盘的步伐,预计3~4月份将引来一轮促销潮。预计今年住宅市场总体将会呈现量价波动明显,买卖双方势均力敌的态势。

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