由于国家多项地产调控政策的出台，3月中上旬上海楼市经历了一场“倒春寒”，直到下旬才开始逐步回暖。这种背景下，更多的开发商将期待寄予即将来临的四月。根据搜房网不完全统计，截止2010年3月22日，4月上海新开盘住宅48个，相对于2009年4月上海楼市复苏时期的35个增加了13个。业内人士表示：在经过前3月的市场博弈以后，开发商普遍认为市场已经成熟，上海四月楼市多头供应，量价齐升。
银三金四或将注定
传统的金三月今年似乎有点成色不足。作为一年一度“楼市风向标”的“上海之春”房交会上虽参观人数14万人次达到历年之最，但现场成交金额不足1亿元，同比下滑近20%。“这说明市场需求很大，但主要由于买卖双方价格分歧较大，双方都没‘松手’，博弈在升级，但主动权依然掌控在开发商这边。”上海富阳物业咨询有限公司执行董事张秀华告诉笔者：“三月并没有出现‘小阳春’的全面复苏。”究其原因，张秀华用八个字来解释开发商目前的心态：“手中有粮，心中不慌。”在他看来：众多开发商手中“粮草充足”，在政府、开发商、刚需客户和投资者四方博弈过程中，更显从容不迫。目前刚需的进一步积聚，市场供需的严重不平衡，政策面保持房价稳定的主基调，城市化进程中世博效应的进一步释放等等，所有这些都使开发商相信“银四月”将名实相副，楼市将开始回暖复苏。
事实证明：上海2010年4月份绝大多数新盘开盘的价格稳中有升，一些热点新盘更会随行就市水涨船高。比如4月将要开盘的大华锦绣华城，精装修房均价约 3.5-4万元/平方米，而去年其毛坯房售价为3万元/平方米。松江lomo森活将推出60-130平方米的公寓，报价1万/平方米，比去年年末8300元/平方米的均价上涨了1700元/平方米，增幅20%。临港新城新盘滴水湖馨苑，预计开盘价约1万元/平方米，比2009年12月上涨约2000元/平方米。
小户型仍是“主打”
受市场刚需影响和政府对中小套型和中低价位房屋的重视，4月普通住宅市场推出的户型多为2房或者小3房。据笔者不完全统计，在4月新推的48个楼盘中，有28个楼盘新房源中将有部分或者全部为小户型公寓。如闸北大华阳城贵都将在4月推出一批2房、3房精装公寓，面积在89-112平方米之间、宝山顾村的东方帕堤欧在4月中旬将推出一批80-90平方米的小高层。作为本月的供应大户，浦东新区12个新推楼盘中，除金地湾流域外，其他11个楼盘均有小面积房源推出。如港城滴水湖馨苑将推出100多套80平方米两房、铂庭会推出87平方米两房和92平方米三房。
此外，杨浦、虹口等中心区也有相当一部分小户型将面市。位于北外滩的楼盘馥敦坊就是其中的典型代表。在前期大户型取得市场成功之后，该项目的5号楼小户型也将于近日“面市”， 尽管尚未正式发售，超高的性价比已经让其未售先热。该楼盘相关负责人介绍，即将推出的5号楼总计房源181套，以小户型为主，总建筑面积约为1.5万平方米，均价在3.1万元/平方米左右。
“市中心楼盘的地段优势始终是应对楼市“寒流”的有力保障，高品质而又把面积控制的比较合理的小户型住宅，无疑受到了市场的热烈追捧。”张晴怡指出。在上述小户型集中的区域中依旧可以找到性价比高的项目。如卢湾、静安、黄浦等传统的中心城区的新房供应量日益减少且价格成倍走高，越来越多的购房者开始将视线转移到北外滩这样的潜力中心区域。在南外滩，不少楼盘的价格已经直逼10万元/平方米。随着白金湾等区域代表性楼盘价格的不断走高，北外滩的整体房价也将迎来新的突破口。而位于周康板块的绿地东上海、位于九亭的中大九里德等。这个环间位置的住宅均价在15000-20000元/平方米之间，属于目前上海的价格洼地，而随着轨道交通的开通，也已缩短了与市区的距离，并且配套等均已较为成熟，成为目前上海最值得“淘”的环间位置。
高端物业供应扎堆
“一直想在中心区置业的买房者们4月将有着不少值得出手的好机会。”张晴怡透露：卢湾、长宁、徐汇、虹口、闸北、杨浦等传统市中心区域在4月新盘扎堆上市。其中卢湾区的丰盛皇朝的报价更是高达60000元/平方米，为豪宅供应添砖加瓦。在张晴怡看来，市中心区域的供应相对较为稀缺，所以项目入市都能获得较为不俗的销售业绩，相信4月集中上市的市中心区域项目，对整体楼市的均价将会造成进一步拉升。
“以去年加在旧城改造的推动下，4月市中心高档公寓的推盘量也在增加。而多达15个的别墅项目中，顶级项目和大众项目也都有涵盖，位于马桥绿城玫瑰园、御涛园分别是5000千级和2000千级别墅的领跑者，保利、绿城、朗诗等也都有居家型别墅供应。可见，4月预期上市高端房源体量之大、产品之丰富。”中房信分析薛建雄表示。
根据薛建雄的分析：投资者对别墅市场的需求仍然旺盛，并且这部分需求更趋向于一些大型项目的首期产品，因为这些产品都会有较大的价格增长空间。而一些机构投资者则更倾向于“地王”的周边项目和少数高档住宅周边的项目，例如将要推项目的马桥板块别墅以及黄浦江世博周边的可整购项目近期成为市场热点。“马桥板块的御涛园4月将推出了近200套独栋别墅，0.175的超低容积率将使其产品具有不可复制性，别墅建筑面积300-500平方米，预期售价1500万/栋起，此售价已经直追佘山、西郊、花木等高端别墅区价格了。马桥板块集中了大量的品牌开发商，和记黄埔、绿城、凯雷、天安中国、中华企业等大牌企业带来的高端别墅项目使马桥板块产生聚集效应，在交通、配套进一步完善的情况下，高端别墅的稀缺性将吸引更多的投资置业者。”张秀华非常看好马桥板块。 |
