日前，有读者致电本报，称一直在认筹的济南发祥福邸项目计划于12日正式开盘[KaiPan]，而该开发商已经表示将于开盘[KaiPan]当日出示此前一直“隐藏”的商品房预售[YuShou]许可证（以下简称“预售[YuShou]证”）。

　　据了解，隶属于济南泰跃房地产开发公司的发祥福邸项目从年前开始就实行公开认筹，但其一直没有出示预售[YuShou]房产所必须的预售[YuShou]证。对于开盘[KaiPan]当天能否出示预售[YuShou]证，不少认筹者表示怀疑。对此，经济导报记者[JiZhe]12日上午9时赶到位于济南明湖西路的发祥福邸售楼中心，一探究竟。

　　“开盘[KaiPan]活动取消”

　　在距离发祥福邸售楼中心还有100余米的时候，导报记者[JiZhe]就看到，在该售楼处门口聚集着不少业主，而本应热闹非凡的售楼中心大门紧锁，一辆小货车装着几个花篮停在门口。

　　“今天开盘[KaiPan]没开成，发祥福邸被老百姓‘砸盘’了。”一位在现场等待销售人员的购房者告诉导报记者[JiZhe]，“发祥福邸今天一早在山东大厦那边开盘[KaiPan]，出了乱子了。”

　　“开盘[KaiPan]的时候有人要求开发商出示预售[YuShou]证，但是开发商表示暂时无法提供。当时坐在下面的购房者就炸开了锅，不少人把矿泉水瓶子都扔到台上去了。”这位刚从开盘[KaiPan]现场回到售楼中心的购房者说。

　　导报记者[JiZhe]了解到，发祥福邸从年前就开始认筹活动，在项目开盘[KaiPan]之前交5万元参加认筹，到开盘[KaiPan]的时候，可以优先选房，并且享受总房款九五折的优惠。

　　对于发祥福邸五证不全就开盘[KaiPan]的行为，不少认筹者表示无法接受。“原来一直说有预售[YuShou]证，说是开盘[KaiPan]当天肯定出示，现在又没有了，这不是摆明了骗人吗？”一位30多岁的女士向导报记者[JiZhe]表示，“像我这样的已经交了5万块钱的，只要今天选了房，5万块钱就不退了，所以不敢选了。”

　　导报记者[JiZhe]注意到，不少购房者也对开发商采取的摇号选房方式表示质疑。“既然当初认筹的时候已经给编了号，为什么现场选房的时候还要重新摇号呢？交了3个月的钱，最后却不知道能否选一个好户型，这种做法让我们这些很早以前就认筹的人很难接受。而且摇号的时候，有人说，开发商一共对外出售了500多个认筹卡，但是12日当天只有200多套房子，大家一听到这个消息，就有些不乐意了。”一位40岁左右的购房者表示。

　　无预售[YuShou]证强行开盘[KaiPan]

　　直到12日上午10时，发祥福邸的部分置业顾问才从位于山东大厦的开盘[KaiPan]现场回到售楼中心。“开盘[KaiPan]活动取消了，今天也不对外售房。”一位置业顾问告诉导报记者[JiZhe]，对于开盘[KaiPan]现场的具体状况，该项目的相关工作人员都选择了回避。

　　随后，该项目的工作人员向售楼中心门外仍等待购房的人群表示，今天暂停营业，希望购房者先回家休息，“我们会尽快给大家一个答复。”

　　但是，对于当天开盘[KaiPan]失败的原因，该项目工作人员却始终不愿给出明确答案，只是反复强调：“取消开盘[KaiPan]主要是有一些人在捣乱。”在现场有一些购房者的反复追问下，其置业顾问只表示该项目已经有了预售[YuShou]证。

　　事后，导报记者[JiZhe]登录济南市城乡建设委员会的官方网站，在“在售楼盘”一栏中，未发现发祥福邸项目。随后，导报记者[JiZhe]在“商品房预售[YuShou]许可证查询”一栏中输入该项目名称,也未查到预售[YuShou]许可证。13日，发祥福邸通过某媒体承认“预售[YuShou]许可证正在办理”。

　　有知情人士告诉导报记者[JiZhe],目前没有预售[YuShou]许可证,发祥福邸举办的这种认筹活动,明显违反了国家“未取得预售[YuShou]许可的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售[YuShou],不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,不得参加任何展销活动”的有关规定。

　　13日，发祥福邸发表声明，表示“12日举行的是开盘[KaiPan]推介会，有别于传统意义上的开盘[KaiPan]，并非是开盘[KaiPan]预售[YuShou]，而是与有购房意向的客户进行前期交流”，并将5万元认筹款认定为“诚意金”。对此，已经认筹该项目的不少购房者表示并不认同。

　　内部认筹成惯用手段

　　《城市商品房预售[YuShou]管理办法》规定，取得商品房预售[YuShou]证应具备以下3个条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售[YuShou]的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。“对于25%的标准，业内一般以‘建筑物露出地面’为准。”有业内人士向导报记者[JiZhe]表示。

　　在发祥福邸施工现场，导报记者[JiZhe]看到，其建筑物仅仅打好了地基，距地面大约还有3层楼的距离。“很显然，这种情况是无法领到预售[YuShou]证的。”上述业内人士表示。

　　“实行内部认筹，在五证不全的情况下提前销售，这是开发商惯用的手段。”多年从事房地产开发的尹先生向导报记者[JiZhe]表示，“这其中最大的好处就是缓解资金压力，加快资金回笼速度。”

　　在售楼现场等待的过程中，有一位购房者就给导报记者[JiZhe]算了一笔账：“一户交5万元，听说一共卖出去500多个号，仅通过认筹，开发商就回笼了2500万元的资金。如果开盘[KaiPan]成功，业主交了钱，开发商的资金压力就很小了。”

　　导报记者[JiZhe]还注意到，济南房地产市场多次出现“缺证预售[YuShou]”与开发商违规成本低廉有很大关系。上述《办法》规定，“开发企业未按本办法办理预售[YuShou]登记，取得商品房预售[YuShou]许可证明预售[YuShou]商品房的，责令停止预售[YuShou]、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款。”“与高额的融资成本相比，1%实在是微不足道。”尹先生说。