中国住房制度改革的一种新思路浮出水面。继“保障房+商品房”双轨制住房体系提出之后，“保障房（廉租房）+商品房+半保障房（经济适用房）”一分为三的市场格局分野或将纳入政策参照视野。

　　国务院参事室近期就“房地产业发展和住房保障”问题已完成在广州、长沙和三亚等地的调研，之后课题组将草拟一份调研报告上呈国务院，为下一步的房地产政策制定提供参考。

　　该项调研的课题组组长为国务院参事陈全训。中国民(私)营经济研究会会长保育钧为特约研究员。保育钧拒绝向记者透露这份报告的具体内容，但他表示：“中国住房制度改革问题相当复杂，‘一分为二’地看待住房问题还不够，应该‘一分为三’。”即将边界模糊的经济适用房单列为“半保障房”，实现“廉租房+商品房+经济适用房”的合理住房体系。

　　对于这一见解是否会出现在报告中，保育钧未置可否。在他看来，兼有商品房属性和保障房属性的经济适用房虽然定性颇显尴尬，但仍不应停建或取消。“毕竟它联系着一大块群体，一旦取消，这部分人群的住房问题可能会面临上不着天、下不着地的局面。”

密集调研隐现政策风向

　　国务院参事在三亚“博鳌·21世纪房地产论坛”的调研以闭门会议的形式召开，有近30家房地产企业高管和行业协会代表参加。席间地产界反映最多的意见，是当前房地产政策制定的科学性问题。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，目前有些房地产促进政策并未惠及促进投资增长的实质。“比如商品房投资自有资本金比例下调到20%，大家都觉得没起到作用。关键原因是政策还没有触及到土地出让金这一块。只有把土地出让金支付比例和土地证发放程序也做相应调整，才有可能起到更大作用。”

　　富力地产公司执行董事吕劲表示，最近之所以抢地盛行、地价猛涨，与城市核心土地资源状况不透明有关。开发商不知道存量有多少，只能拼命竞价，导致地王迭出。所以，制定“城市核心土地资源储备的中长期政策”是当前的紧迫任务，大力盘活城中村等城市核心地段资源，增加稀缺地块的供应，才能把土地价格降下来。

　　金地集团董事长凌克则希望参事们向决策层反映，土地出让时不要搞“暗标”（挂牌报价）。目前各地拍地时暗标颇为盛行，但这种出让方式“很不合理”，会变相增加企业的决策困难及拿地成本。这一提议得到在场多位业界人士一致响应。

　　广州颐和集团董事长何建梁甚至直言：“当前政策出得太多、太乱。今后一段时期，伴随市场变化，政策导向应重新梳理。”

　　对于地产界所反映的这些问题，国务院参事陈全训并未多做回应。

　　记者了解到，国务院参事室派出的这支调研组此前还在广州和长沙两地调研过。在广州调研期间，曾先后与政府房管部门、开发商和保障房住户进行过三次座谈，并实地考察了保利西子湾等限价房、经济适用房和廉租房小区，广泛采纳各方对当前住房政策的意见。

　　而在全国首个住房保障局诞生地长沙调研，从提纲来看，关于保障性住房的制度创新、土地成本问题以及物业税开征影响的征求意见是其关注重点。

　　联想到此前国家统计局在40个大城市展开的土地成本调查，业内对国务院参事此轮频繁调研的猜测是：目前正处于楼市政策的空档期，中央政府正在通过多渠道摸底市场真实状况，为下一步的政策制定提供方向依据。

三分鼎立

　　在三亚调研当天，一位地产界人士在与记者交流意见时认为，当前房地产政策制定之所以出现某些不科学性，与住房体系的界定不够清晰有很大关系。这或许是保育钧提出要“一分为三”地看待当前住房问题的理论依据。

　　“比如‘90平方米以下’的户型限制政策，就应该只适用于经济适用房，而不应捆绑在商品房身上。”保育钧表示，经济适用房应据其属性单列一类。

　　相较此前已被普遍认同的“双轨制”住房格局，“三分法”是否因“细分”更显科学？各方观点不尽相同。

　　经济学家茅于轼并不赞同将经济适用房单列一类住房体系。他仍旧坚持此前一贯的观点——经济适用房就应该彻底取消。在茅于轼看来，这种“计划经济的产物”，无法体现“保障效率、保障公平”的合理住房体系搭建原则。

　　泰盈集团董事长杨晓辉也认为，经济适用房一是建设目标有问题，二是难界定，且在执行过程中易造成很多混乱，国家动用很大财力，但解决问题很有限。因此，应以廉租房作为保障房的主要载体，淡化经济适用房建设。

　　住房和城乡建设部政策研究中心房地产处处长文林峰虽然认为“三分法”之于“双轨制”并无新意，但她不赞同将经济适用房取消。“住房保障面对的是一个庞大的群体，廉租房是救济性的，经济适用房是救助性的，各自承担不同的功能。”

　　文林峰认为，“双轨制”已经基本能够涵盖全部住房体系：“一个是商品房，一个是保障房。保障房可根据不同收入家庭，进行梯度保障、梯度消费。”

　　但不容忽视的深层次问题是，对住房体系的界定和厘清，将事关未来房地产业的长期政策规划。这也是此次三亚“博鳌·21世纪房地产论坛”上业界讨论的热点。

　　据华远集团总裁、华远地产董事长任志强统计，从1998年“房改”取消福利分房之后，国内陆续出现过两限房、经济适用房、回迁房、自建房、合建房等逾30种“房子”，不一而足。即便本轮经济危机之后，中央推出的9000亿元保障房扶助计划里面，也包括了经济适用房、廉租房等8种保障性住房。

　　在任志强看来，众多的“房子”使中国住房问题变得复杂，几乎每一届政府都有权临时决定短期的住房政策，市场上充斥不同的制度性腐败。由此导致住房市场受到非周期性和政策因素的影响巨大。

　　正因如此，在此次论坛上任志强疾呼：“要想让房地产长期维持稳定，很重要的就是要建立长期稳定的住房政策，或者说出台《住宅法》。”