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楼市小阳春 房价崩盘前的“回光返照”
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| 时间：2009-06-01 |
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衣食住行对于每一位国人来说，都是每天一大早睁开眼睛就必须面对的事情。不过，随着百货大楼里花色众多的服装争奇斗艳，大型购物超市里各种食品的琳琅满目以及高速铁路的陆续建成通车让“千里江陵一日还”成为现实，国人的吃穿行待遇明显提高，满足了国人在这几方面的需求。衣食住行这四个字只是在住房这里转了个弯，让国人美中不足、烦心不已。
如今的房屋建的是越来越漂亮，满足国人的住房需求是一点都没问题。看看各地各城之间“忽如一夜春风来”冒出来的美轮美奂富丽堂皇的高楼大厦，山水生态家园，用“赏心悦目”这四个字来形容一点都不夸张。论理来说，如此赏心悦目的高楼大厦不应该成为国人烦恼的根源。但是，问题偏偏就出在住房上，再准确的说来是出在房价上。
的确，房屋很多很华丽，只是高的吓人的房价成了国人的心病。尤其是对于住房具备刚性需求的“80后”来说，手里领着1000元到2000元不等的月薪，看着每平方米4000到5000元的房价，心中的酸楚可想而知。这还是象西安这样二线城市的价格，要是在京沪广深杭这样的一线城市，刚才所说的价格至少还得再翻上一番。
高高在上的房价与国人的收入水平形成了巨大的落差。北京市社科院社会学研究所副所长戴建中表示，“我国专家通常采用的房价与家庭年收入比合理标准是3∶1到6∶1。2007年北京市城镇户年均可支配收入为65967元。当年底平均房价是每平方米15162元，按照户均100平方米计算，则房价与收入之比为23∶1，远远高于3∶1到6∶1的标准。”反映房价与收入水平落差最明显的证据便是已经建成的住房被打入冷宫，房屋闲置量大大增加。根据北京社科院的统计数据，由于房价过高，有效需求远低于供给，已造成现在北京市住房闲置约1044.1万平方米。
屋漏偏逢连阴雨，随着2007年11月以来在美国华尔街上空率先刮起的金融风暴逐步演变成为一场牵动全球的经济衰退，给我国经济的平稳增长带来了难以预料的影响，国人的未来收入预期也因为此次全球经济衰退的缘故而大为缩水。由于美国次债危机的根源就在于房价的高涨不跌，因此在这种背景之下，2003年以来一直过着“数钱数到手发软”的中国地产老板们突然发现原来整天挤在各个售楼处门口的购房大军一夜之间烟消云散，无处觅踪，房屋的销售量也从火山井喷状态陷入地狱泥泞状态。去年第四季度，国内各大城市的住房销量一落千丈，基本上被打回房价上涨前的原形。
面对着房价小幅回落、销售低迷不振的态势，向来是财大气粗、要风得风、要雨得雨的地产商们怎么能咽下这口气。于是乎，有的打起了“降价促销”牌；有的玩起了“买房送精装”；有的干脆绑架起了地方政府，让地方政府印发红头文件指令公务员为地产商卖房；更有甚至的是误导知名经济学家，意图把刚刚降温还有较大降价空间的地产业纳入国家制订的十大产业振兴规划当中，以便自己“金蝉脱壳”，从而逃之夭夭。总之一句话就是“各村有各村的高招”。正是在这各种高招和营销噱头的地毯式轰炸之下，一个地产商朝思暮想、苦盼半年的结果发生了，那就是本来乏人问津的住房销售突然之间又红火起来了，尤其是房价最高的一线城市的房屋销售出现了令地产商惊喜万分的数额。
从已公布的情况看，3月份的国内楼市成交数据可以用“华丽”来形容：3月上海商品住宅成交量为156万平方米，环比增幅97%；同期北京共成交商品住宅期房11298套，成交商品住宅现房2124套，环比2月分别增长72.1%和23.6%；深圳、广州等城市住宅成交量也创出近期新高。整体来看，一线城市3月份住宅成交行情集体爆发，基本上达到或超过2007年同期楼市销售最旺时候的成交水平。进入4月以来，楼市依然延续了回暖的态势。据相关媒体报道，在刚刚结束的清明节假期中，各地看楼看盘者十分踊跃，房屋销量继续增长。充斥于各地楼市的报导都用“小阳春”来形容目前楼市的红火成交局面。
在全球经济尚未走出衰退的阴影之际，国内楼市突然出现的“阳春”迹象让业内人士始料未及。道理其实很简单，因为找不到一个支持房屋销量上升的理由。不论是从欲降还休的房价上，还是从高居不下的闲置房数量上；不论是从国人的收入水平上，还是从影响房屋售价的土地成本以及建筑材料价格上，都很难想象出来楼市销量景气度的突然回升，业内专家自然是惊异万分。
业内人士和专家的惊异和质疑并不是没有道理。根据中原地产(中国)研究院截至今年2月28日的统计数据显示，万科、保利、中海等10家房企巨头，今年一二月份总共推出140.9万平方米的新盘，仅占上述房企在售房源总量的10%。这些房企的库存总量达到1972万平方米，占据目前全国新房库存总量的10%。照此计算，目前，全国新房库存约为2亿平方米。即就是按照现在这样比较红火的销售速度，10家房企单单是消化目前的库存就平均需要13个月左右，还不要说他们正在新建尚未竣工的楼盘。地产商的房屋库存数量如此惊人，楼市销售的突然红火，把这两者之间联系到一起来看，我们或许能够看出些端倪。那就是楼市回暖的背后，或许是地产商刮起的又一轮营销噱头。
还是看看下面这组数据吧，据西安楼市的销售统计数据显示，2009年1月1日至3月31日，一手房销售17237套，解除合同1147套，退房率为6.7%。按照业内人士工人的权威说法，如果是在楼市销售的旺市期间，退房率应该不超过1%，但在通常情况下，5%以下的退房率是正常的，超过5%就应该预警了，这说明，目前楼市的红火局面不能排除有幕后推手的作用，其中弄虚作假的成分偏大。如果这还没有看明白的话，北京媒体的报道就更加直白。在北京市朝阳区东八里庄的一个居委会里，张大妈近日又开始忙起来了，同往年一样，她又接受了东四环几个待销楼盘的邀约，组织一批老年人到几个售楼中心“签约”，一天管吃喝还净挣50元。如此看来，如今楼市售楼处门前的熙熙嚷嚷的局面，又有几个是真实购买力的体现呢？
其实，在新房库存大增、地产商资金链紧绷之际，人为制造的楼市销量上升甚至是根据人们“买涨不买落”的心理人为涨价促销，可能会促使短时期内房屋销售出现“井喷”局面，但是这是一种“饮鸩止渴”之举。因为通过此举把国人对住房的最后一点最为刚性的需求释放出来之后，后市楼市的销售将更为艰难。
而在那种艰难的楼市销售形势之下，“价格大战”就成为最管用最实战的一招。
这样来看，如今楼市销售旺盛的背后，可能会是下一轮房价崩盘的“回光返照”。
正因如此，中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海认为“如果考虑到2008年的未完成项目，以及2009年的新开工项目，可以认定我国城镇住房目前面临严重的过剩局面。这需要很长的时间去消化。”他认为，经济增长形势不支持房价上涨，居民收入水平和收入增长也不支持房价上涨，我国城镇房地产价格水平还有40%到50%的降价空间，谷底可能存在于两年之后。由此看来，买房者先别忙着出手，还是看看再说。用那句老话来说就是“一动不如一静”。
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