备受瞩目的《深圳综合配套改革试验总体方案》获国务院批准通过后，深圳市近日正加紧研究该《方案》的３年分步落实规划。

　　其中２００９年的改革重头戏包括向中央申报将特区范围扩大至全市。将特区范围扩大至全市，即将原属关外的宝安区、龙岗区和光明新区纳入特区之内。如果获得批准，深圳特区的总面积将由现在的３９５平方公里扩容为１９４８平方公里，面积扩大接近５倍，相当于两个香港。

　　●特区扩容，给了城市更多发展空间，并为深圳融入珠三角一体化注入能量。

　　●大深圳——不仅仅是居住观，更涉及地产格局变迁和价值“高地”的出现。

　　●供应量、房价、产品结构、开发模式，这些地产关键因素都将因深圳变大而日新月异。

　　“南面是寸土寸金的香港，西临波涛滚滚的珠江口；北向东莞长安、大岭山、凤岗数镇，发展空间极为有限；东部又始终处于生态保护半开发状态……面对这样的诸多限制，深圳扩容何处去？”事实上，类似这样的思考一直在地产业内流行，在长期“二元结构”的促使下，叫板世界名城的深圳显然不满足关内狭长、局促的有限空间，房企和置业者在渴望出现新的热门板块。

　　几年前，有开发商把“大深圳”和平抑房价联系起来，认为多数人争夺城市中心的稀缺资源，是造成失真房价居高不下的主要原因。对比北京、上海甚至是广州，深圳人的居住半径无疑太小了。因此在客观需求和特殊语境的共同作用下，“大深圳”一时成为热门词汇。

　　然而，《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》与《深圳综合配套改革总体方案》中的“大深圳”，明显与之前的不同。

　　在《纲要》中，珠三角城市与香港的关系被一再强调，深圳与香港的融合自然是核心。事实上，《纲要》首次从国家层面明确深圳“一区四市”的重要定位。有学者称，这是在新的历史时期，国家赋予深圳经济特区的新的历史使命。而《深圳综合配套改革总体方案》则从具体层面提出，要在经济体制改革、社会领域体制改革、行政管理体制改革、完善自主创新的体制机制等重点领域和关键环节进行综合配套改革。前者是大方向，后者是细方案。

　　深港合作和珠三角一体化，有观点评价：正因为突出了这两个核心，使得此番深圳“扩容”有了更深远的意义。“大深圳”从概念变成了一幅改变城市未来的蓝图，思考也将逐渐转变为现实。

　　市场总是先行于政策的。在《纲要》和《综改》出台的数年前，出关置业就是大势所趋，政策的发力更将这种趋势和竞争向白热化升级。

　　宝安中心区、龙坂片区和龙岗中心城，关外的三大板块正在倾斜深圳楼市的重心，在关内几乎无房可售的情况下，出关置业变成一种常态。而上述这三个板块，几乎占据了深圳楼市的大半壁江山。那么对于开发商而言，究竟哪个版块吸引力最大？置业者对那个板块最满意？

　　事实上，三个板块颇有共同点，都是深圳花大力气打造的区域，基础建设、财政投入都适度倾斜；除龙岗中心城外，宝安中心区和龙坂片区都紧邻二线关，属于中心价值自然外溢的区域；两年内轨道交通将贯穿区域，目前对区域内的交通改造是重中之重。

　　但是三个板块的特点和现状又各有优劣。宝安中心区先发制人，早在２００５年房价就始“破万”，规划标准和滨海氛围都高人一筹，因此目前的密集度和成熟性也较高，直接的“副作用”是房价较高，成长空间有限。提及龙坂，总少不了郊区大盘这样的字眼，作为深圳大盘的“发源地”，龙坂片区的居住人气最高，加上名盘名企云集和深圳次中心的引力，对置业者的号召颇强，可惜交通现状和配套设施亟待改进。龙岗中心城离市中心最远，但是却独有山水资源和自然景观，适合豪宅衍生，最重要的是，未来深圳大部分住宅用地都来自龙岗，可谓把握了市场的“命脉”。但是也正是距离的阻碍，在轨道交通尚未触及之前，龙岗优势无法真正展现。

　　如果按照之前“大深圳”的概念，在深圳变大之后，新生区将分流置业人群，从而导致深圳房价整体摊薄。那么事实果真如此？

　　英联国际不动产董事长郭建波在之前的采访中表示，深圳“扩容”后，特区内和深圳周边一小时区域的房价差距有望填平。理由是虽然目前东莞、惠州市镇楼市尚未成熟，但是资源优势明显，居住质素优于深圳高端市场。

　　可以预计，随着珠三角城际交通的成熟和珠三角一体化进程的提速，深圳地产的新兴区域还会不断涌现，与城市中心的距离也可能越来越远。但是深圳人纷纷涌向宝安、龙岗置业后，关外普涨，关内抗跌，深圳扩容和地产版图扩大与房价下跌并没有必然关系。

　　有开发商就认为，深圳“扩容”后楼市价格体系将要重构，但不是摊薄而是加厚，“综改”成功后，人口总量和经济总量是裂变的，房价理所当然也会上升。