随着国家调控政策的不断出台，今年天津市楼市开局遇冷。统计数据显示，上周天津市新房市场量价齐跌，共成交新建商品住宅2054套，成交面积20.6万平方米，环比下降了12.1%；成交均价为8593元/平方米，环比下降了2.9%。业内人士表示，天津市新房价格在连续上涨了近一个月后首次出现下跌，嗅觉灵敏的投资客已经率先感受到楼市的转向，目前天津市约有三成投资客已经准备套现离场。

　　刚性需求购房者转向郊区

　　上周天津市新建商品住宅成交均价8593元/平方米，环比下降2.9%。对此，某研究院天津分院总经理蒋云峰表示，由于市内六区、滨海新区商品房价格普遍偏高，且主力楼盘可售房源相对减少，购房者已将目标转向目前价位相对较低的环城四区和远郊区县，这造成了市场整体成交价格有所回落。

　　成交均价方面，各区域价格中除滨海新区有小幅上涨外，其余区域均有所下降。上周环城四区成交均价降至8075元/平方米，每平方米下降700余元，环比下降8.16%；而市内六区和远郊区县价格也分别降至12307元/平方米、4992元/平方米，分别环比下降2.73%、1.87%；滨海新区成交价有小幅提升，为8612元/平方米，环比上涨1.43%。

　　在成交面积方面，除远郊区县外，其余市内六区、环城四区和滨海新区成交量在上周均有不同程度的下跌：市内六区、滨海新区成交面积分别为：4.71万、7.30万平方米，分别环比下降2.60%、7.04%；环城四区上周成交面积下降幅度最大，为4.27万平方米，环比下降了36.30%；远郊区县上周成交面积为4.28万平方米，环比增长6.75%。

　　投资客意识到政策转向

　　国家发改委网站日前发布的数据显示，2009年12月份的房价涨幅创下年内新高。但在房价暴涨之后，成交量却出现暴跌。统计显示，2010年第一周天津市新建商品住宅成交面积为23.4万平方米、二手房成交面积为6.6万平方米，分别环比下降了22.3%和74.4%。“一、二月份本来就是楼市的成交淡季，并且加之去年房价的飙升，上周楼市的量价齐跌也在情理之中。”天津理工大学管理学院教授潘永明分析，去年年末受优惠政策即将到期的影响，楼市出现了“淡季不淡”的现象，房价随之猛涨。随着年初以来楼市调控政策的相继执行，投资客已率先意识到了政策的转向，停止了买进，转而考虑抛售。而有刚性需求的购房者也被高房价“压迫”得“转战”郊区，或者暂时搁置购房计划，这造成了成交量的快速下跌。

　　三成投资客打算抛售

　　天津市楼市成交量连续走低，是不是楼市调控政策已经开始见效了？业内人士则不以为然：“在房地产行业中，对调控政策的预期往往比政策本身更有影响力。随着年初各项抑制炒房政策的出台，嗅觉灵敏的投资客率先做出了反应。开局成交量的暴跌可以认为是调控政策形成的市场效应。”

　　家住河东区的李先生近日频繁进出中介公司打听二手房行情。“我打算把手里的一套老城厢房子卖掉，反正当初也是为了投资，现在政策在不断收紧，所以我想套现了。”李先生2009年年初以10400元/平方米买下老城厢某楼盘近100平方米的一套住宅，据中介公司工作人员测算，目前该房产市场价约为16000元/平方米，已经升值近56万元。

　　北京美联物业市场研究部在针对公司内部500个客户样本进行的电话调查显示，近八成投资客认为现阶段的楼市已见顶。

　　在我爱我家的一项针对天津市门店的挂牌情况调查中，约有30%的投资客近期准备抛售部分前期已经暴涨的房源。我爱我家企划总监陈萌告诉记者：“天津市大多数投资客抛售住宅的原因并不全都认为房价已经见顶，主要原因是他们对于楼市调控政策判断不明确，看不清楼市后市走向。”据了解，在目前的房地产市场中，刚性需求购房者仍是主流，投资客抛售住宅的现象不如北京等城市明显。在天津市新建商品住宅市场中，投资客占购房者的比例在15%左右，而在二手住宅市场中该比例则不足10%。

　　有利于市场回归理性

　　2009年，很多城市的房地产市场走势都需要看投资性需求的“脸色”，而随着投资客的不断离场，市场的理性回归或许正渐行渐近。

　　分析师认为，目前楼市虽然频遭国家调控，但其对市场的影响仅限于防止房价大幅度上扬，并不会对楼市的整体走势及成交产生实质性影响。特别是天津市的投资性需求并非楼市主流，三成投资客的抛售不至于对市场供求及价格产生很大的影响。南开大学博士刘玉录认为，就天津市而言，投资客的退场有利于市场向理性回归：“如果投资客减少，今年的市场成交将恢复到以往的正常水平，即新建商品房1000万-1200万平方米、二手房800万-850万平方米，而价格的温和上涨或温和下行都是有可能的。”

　　专家表示，天津市房地产“投资客”有很多种，其中以家庭理财为目的，作为一种保值手段持有的投资房依然可以长线持有，“但贷款投资的购房人需要考虑年内的加息风险。”