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专家坦言解决已购小产权房问题需“区别对待”
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时间：2009-06-17
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中国人民大学土地规划研究中心主任、公共管理学院副院长、博士生导师严金明16日做客新华网，与网友在线交流小产权法为何难成“正果”。严金明表示，已经出售的小产权房，在处理的过程中要注意合情合理，这个政策可能很难是一刀切，是要区别对待的。主持人：网上大家讨论得非常集中的话题是这样的：中央不允许再建小产权房，那如何保护已购者的利益，尤其是对“小产权房”善意购买者群体的保护呢？严金明：善意购买者怎么表达？是不是准确，我们可能还有待推敲。既然这已经是一个事实了，已经购买的人怎么办呢？说起来这个问题比较复杂，正因为这个问题涉及面非常广，所以我们在处理的时候，在执行过程中在一些方面也遇到一些困难。当然，我们也并不是说把现在所有的小产权房都要拆除掉，这样的话损失浪费也是很大的。另外针对现在已经买了的小产权房你要给他没收了这些人又住到哪儿去呢？所以在处理的过程中我们要注意几方面：第一，政府在处理这些方面觉得比较棘手就会绕着走，有时候甚至有些犹豫，甚至不排除有些人在处理这个问题的时候有所退却。从现在来说处理的大原则上我想一个是要合情；二是要合理；三是要面对现实，根据不同区域来出台有针对性的、可操作性的政策。这个政策可能很难是一刀切的，是要区别对待的。主持人：您说的这种合情合理能否具体给我们广大网友说说呢？严金明：这个可能是比较难的问题。实际上就是把它进行细化，为什么政府现在操作的细节难出台呢？就是涉及到利益的分配和调整的时候就是一个难点。我想其实可以这样来进行处理，比如说对于新出现的小产权房要坚决遏制，既然从法律上是不允许、不合法的那就别再建了。那对已经建了的，这里面也分两种情况：一种是已经卖出去了老百姓已经居住了的；一种是开发商建了但是还没有卖出去的。如果是开发商已经建了但是还没有卖出去的，这批房子在可以的时候要以效率比较高的方式，对这部分房子采取暂停销售之后再来进行处理。但是对于老百姓已经买了、已经居住了的房子，正如刚才所说我们就要考虑这样的情况：小产权房之所以和商品房有价格差异，就是由于没交土地出让金导致小产权房价格很低，所以我们就要考虑是否补交这块金额。开发商把集体土地拿过来的时候给农民土地补偿费，如果按照土地管理法的规定给征地费，应该是前三年收益的30%。但是实际上，如果这块地市卖出去的，土地出让金比给农民的补偿费要高很多，这是给政府用于城市基础设施建设的。而如果没有交土地转让金的话是否进行补交？但是如果要全额补交的话可能很难，一个是承受不起，另外，有的开发商拿这个地付出的补偿费有可能比征地费要高一点，但是又没有真正的土地转让金。所以，针对不同的区域是否可以探讨补交一部分土地出让金，当然，这里面也会有一个限度。但是这也存在一个问题，如果对以往的这么处理了，后面的可能也会寄予希望，就是说前面的既然这么处理了，那我们买了以后是否也可以这么处理？所以政府也有这方面的担心，这是比较难处理的问题。特别是涉及到房屋问题，因为我们安居才能乐业，我们说衣、食、住、行是最基本的需求，涉及到方方面面的利益，所以对这个问题也要进行多方面的考虑。
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