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易宪容：房贷政策传递了哪些信号？
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| 时间：2009-06-01 |
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●加强金融房贷管理风险控制
●重视房地产业风险科学评估
●信贷支持重点放在个人住房
●强调个人住房购买的消费性
最近，国际金融市场动荡及危机，不仅对世界经济带来诸多不稳定不确定因素，也将对中国经济造成了巨大的影响。这几天，无论中央政府还是部门领导都在不同场所来表明对国际金融危机的重视，制定相应政策来应对。
对于这次金融危机，尽管产生的因素是多方面的，但问题的核心是美国政府用一个泡沫掩盖另一个泡沫，在于美国政府为了短期经济繁荣而极力放松货币政策，从而引发房地产泡沫，一些金融机构又通过金融衍生工具把这些泡沫的风险无限放大，从而导致美国金融市场的系统性风险。因此，对于这次美国金融危机，决不可低估它对世界经济及中国经济的巨大影响。
对于国内金融市场分析，也要在这个大背景下来思考。对于美国金融危机对中国经济的影响，既要看到近几年来中国金融体系在不断地完善、中国金融机构实力普遍增强，有一定的抵御外部冲击的能力，也要看到中国金融体系所面临的困难与问题。比如说，政府对金融市场主导，市场化程度有待提高，中小企业融资困难，股市持续下跌及投资者对股市的信心不足，不少金融服务功能缺失，金融监管制度不健全等，特别是房地产金融所面对的问题更是当前不容低估的事情。
就当前中国经济问题来说，房地产市场的信贷管理与风险控制，应该是当前中国金融市场的核心所在。如何来做房地产信贷风险管理，中国人民银行提出了下一步宏观金融调控的基本思路。
一是要采取严密科学的态度了解房地产市场发展态势，并通过有效的机制及工具科学评估房地产业的风险。也就是说，商业银行对房地产服务与支持并非是站在人云亦云的基础上，而是站在科学规范风险评估的基础上，正确评估房地产业的风险，并根据这些评估来改进对房地产业的支持方式与力度。但是，就目前中国的房地产信息管理来看，不仅房地产投资与消费没有清楚的界定，每个部门都是根据自己的需要来界定房地产是投资还是消费，在这样的情况下，要获得房地产的有效信息是困难的。还有，房价的统计问题，目前所使用的是房地产的一手房价格，这种价格意义并不能真正表现市场的变化，信息量有限。因此，要追踪房地产市场发展态势，央行还得改进目前房地产市场信息统计体系与指标，否则，当前的许多信息指标体系是不科学不规范的。
二是商业银行对房地产的支持，重点放在个人住房消费贷款上，而不是鼓励房地产市场炒作与投机。这样，房地产政策既与房地产的民生性结合，也是国内房地产市场得以持续发展的根本所在。可以说，尽管美国金融危机是房地产泡沫引起的，但是美国房地产泡沫也没有如中国居民那样不少人专门购买许多房子炒作的，而是每一个人只能购买一套住房。如果美国人住房购买超过了一套，那么不仅不能够享受政府各种优惠政策，反之，政府还有种种税收让住房炒作者无利可图。可见，美国住房购买一套都会引起房地产的大泡沫，那么如果允许中国2007年那种房地产炒作，中国的房地产泡沫不是要炒上天去。所以，中国许多地方的房价要高于美国。因此，央行的房地产信贷政策如何强调房地产购买的个人自住消费的重要性也不会过分。这是未来中国房地产得以健康发展的核心。
三是为了强调房地产的个人住房购买的消费性，中央政府不仅要简化个人住房消费贷款制度，也要完善及规范这些住房消费贷款制度。也就是说，对于目前国内住房按揭制度既要有利于支持居民住房消费，也要有利于防范商业银行的信贷。只有这样，才能保证国内经济持续增长，才能降低出现类似美国次贷风险的可能性。目前中国住房消费信贷制度存在许多不足，它是早几年房地产炒作的根源，如果央行在这些方面能够做一些努力，就能够加强对商业银行房地产信贷风险防范。可以说，这些精神是央行对房地产信贷政策最新表述，也应该是未来房地产信贷管理政策的根本所在。
(作者为中国社科院金融研究所研究员)
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