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易宪容:二套房新政地方政府反市场化行为错误
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| 时间：2009-06-01 |
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二套房新政的含义与可能效果
易宪容中国社会科学院金融研究所研究员
12月17日国务院常务会议公告表示，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。当前，要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。由此出台了促进房地产市场健康稳定发展的三项政策(以下简称为“三新政”。
地方政府反市场化行为是错误的
对房地产“三新政”，目前市场一般把它理解为仅是“决定取消改善性住房的第二套贷款限制，并减轻住房转让环节的营业税负，以进一步鼓励普通商品住房消费。同时，引导房地产开发企业积极应对市场变化，支持合理融资需求”。也就是说，房地产“三新政”，仅是二套住房政策放开，房地产流转环节的营业税减少及增加房地产企业融资渠道。
实际上，房地产“三新政”的含义要比这丰富得多，广泛得多。首先，“三新政”的第一条是坚持住房市场化基本方向，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费。也就是说，要保证国内房地产市场健康稳定的发展，就必须坚持房地产市场化的方向，而不是政府干预太多，更不是把国内房地产市场变成完全是政府为主导的市场。因此，最近无论地方政府托市行为，还是地方政府干扰市场的行为，都与房地产市场化方向背道而驰。比如，有些地方政府一看到当地的房地产市场价格下跌了，看到房地产价格下跌而导致当地的土地财政减少了、GDP下降了，就采取各种各样的托市政策，总是以为通过地方政府的托市可以来保房价，通过保房价来保证地方土地财政不减少及房地产暴利模式不改变。甚至于一些地方政府采取直接干预企业定价的方式来干预市场，说什么以“反倾销”的方式对调整价格的房地产企业进行处罚。这是完全违背房地产市场化原则的做法(企业对产品完全的定价权)，这样做只会扰乱市场，只会让房地产市场更加衰退与萎缩。可以说，在公告中，重申坚持房地产市场化的方向，基本的意义就在这里，就是要纠正目前房地产市场一些完全违背市场法则的东西，就是要改变目前地方政府的一些非市场化行为。
其次，在坚持房地产市场化基本方向的基础上，要保证中国房地产健康稳定的发展，就是要把国内房地产市场发展落实在民生上，落实在住房的消费性上。因此，正如2008年经济工作会议所指出的那样，房地产的支柱性是与全体居民住房条件的改善性及居民住房的消费性结合在一起。这是未来国内房地产市场发展的基点。离开了房地产的全体居民居住条件的改善性与居民住房的消费性，那么房地产支柱也就无从谈起。房地产市场支柱性也就会成为无源之水、无本之木。可以说，这是今年所有的房地产市场政策的基点或原则。也是房地产新政的真实意义所在。
对于居民住房条件的改善性与居民住房的消费性，在这次会议上强调得十分清楚。在新政第一项，就是在全面落实安居工程，通过廉租屋等保障性住房的方式来解决城市低收入居民的基本的居住条件问题。按照中央政府的安排，3年内保障性住房建设要达近1000万户，涉及城市居民人口近3000万。如果以目前城市人口为6亿左右计算，其覆盖率5%左右。如果加上经济适用房这种保障性住房，比如政府计划两年内投入9000亿建设保障性住房，按照这样的安排，保障性住房的城市人口覆盖率也就是10%，绝大多数城市居民的住房条件还得通过商品房的消费性来解决。
可以说，无论取消改善性住房的第二套贷款限制，还是减轻住房转让环节的营业税负，再加央行利率水平下降等，都在于如何来帮助城市居民减轻购买住房负担进入房地产市场。但是，这里放开第二套住房的限制是不是重新回到2007年359号文件之前的房地产信贷政策上，是不是房地产开发商特别是所谓的房地产行业组织要求第二套住房放开所谓建议的胜利？表面上看，这些房地产行业组织在制造各种概念与名词，希望中央政府的房地产政策重新回到2007年的房地产市场，希望借助保证经济增长及扩大内需来保持房地产的暴利模式。但这种愿望只能会落空，只要中央政府坚持房地产是居民居住条件的改善性及住房的消费性，那么所谓的“改善性住房”、所谓的第二套住房的放开，都不可能回到以投资为主导的第二套住房的信念政策上。
因为，在这些房地产行业组织的思路来看，2007年房地产市场出现大逆转，其根本原因就在于限制第二套住房的359号文件政策的出台，因此，如果能够重新改变第二套住房的政策，或让359号文件政策如2003年的121号文件一样，完全为房地产行业组织所颠覆，那么国内房地产市场又会出现2003年那样的大逆转。尽管这些房地产行业组织在借保经济来改变359号文件的第二套住房政策，看上去他们如2003年颠覆121文件那样成功了。
中央政府强调改善性而不是投资性
但实际上，情况并非如此。从公告可以看到，尽管中央政府在第二套住房上是让步了，但是在住房的消费性上没有让步，放开第二套住房也只是在于住房的消费性上，而不是住房的投资性上。而第二套住房在消费性上的放开与2007年以前的第二套以上住房的投资性上没有限制是有本质上的区别的。因为，不仅第二套住房的消费性的需求是十分有限，而且这种住房需求是建立在消费性定价基础上。在房地产市场的价格是以投资为主时，或房地产价格很高时，这些所谓的改善性住房的购买者，是不会轻易地进入市场的。因为，一则这些群体本身就已经解决了住房问题，只不过是希望居住得更好些，如果房地产市场的价格过高，他们会因为一些利率及信贷的优惠进入市场吗？根本就不可能。
二则所谓“改善性住房”者可能是借助这种信贷优惠政策进入房地产投资，但是，就目前的金融市场环境而言，居民投资房地产愿望早就减弱，特别是当国内股市如此低迷之时，股市的投资失败早就把居民投资房地产的愿望改变了，因此居民要借助信贷优惠政策进入房地产市场的可能性也不大。可以说，就目前的情况来看，如果房地产市场以投资为主导的价格不回归理性，那么想通过什么优惠政策让居民进入房地产投资市场可能性不太大。所以，即使取消了改善性住房的第二套贷款限制，但对住房消费的绝大多数居民来说，在房价很高，在房地产的价格是投资为主导的价格时，其吸引力不大。
还有，减轻住房转让环节的营业税负，这是活跃房地产二手市场的有利政策。在目前这种房地产以投资为主导的价格向以消费为主导的价格转移的情况下，早些进入房地产投资的居民，会通过这种税收优惠政策让手上的住房尽早脱手。因为，对于这些人股市上投资损失早就让他们焦头烂额了，而一年来房地产市场出现周期性调整，也让他们的房地产投资面临困境。而最近的房地产政策，中央政府对房地产的消费性十分明确，未来房地产市场的投资性前景肯定不会太好。在这种情况下，房地产投资者所考虑的更是如何让手中住房脱手，以便减轻房地产投资可能面对的风险与损失。因此，减轻住房流转环节中的营业税收，应该是这些房地产投资者出逃的一个机会，否则，就如股市那样，等严重套牢时，想逃出也逃不了。当大量二手房涌出市场时，一定会严重冲击一手房市场，进一步造成一手房市场价格回归的压力，而不是有人所假想的那样，二手房市场一活跃，这些投资者卖掉手中的房再进入一手房市场。因为，就目前的房地产市场来看，不仅在于房地产开发商手中持有住房的空置率高，而且在于居民手中持有住房空置率高。我们只要到杭州滨江新区看看，就知道投资者手中持有多少住房。
第三，房地产新政意义，就是“房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设”。这句话是什么含义，就是目前房地产市场已经发生根本性的变化了，房地产市场已经由以投资为主导的市场改变为以消费为主导的市场，而两个市场价格定位及价格水平是根本不同的，因此房地产开发企业不是要等政府出台什么政策，来保证以投资为主导的价格水平不改变，而是要积极适应这种市场形势与环境的变化，重新对房地产市场价格定位。如果房地产开发商能够适应这种市场的变化，生产中低价位及中小套型的住房，那么就能够得到商业银行的金融支持，否则房地产企业面对的融资问题只能越来越困难。也就是说，房地产市场价格回归理性是必然，房地产开发企业要认真面对。
总之，“三新政”内容很多，但政策的含义是十分明确，即房地产的民生性与消费性是房地产健康稳定发展的基础，有人想借助新政策来重新吹大房地产泡沫的可能性不会太大。而房地产市场要得以发展，就得让房地产市场由投资为主导的市场向消费为主导的市场转移，而在这转移过程中，房地产价格回归理性是根本所在。只有在此基础上，房地产内需扩大才能够产生效果，否则，所有出台房地产的优惠政策所产生的效果都十分有限。中央在特别时期出台这些政策有一些特殊意义，但并没有改变房地产发展的民生性宗旨而是强化。
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