主持人：请教授给我们说一下群英策划代理的几个大的项目目前的进展和参展的情况。

　　刘义：群英策划目前代理的主要是天庆嘉园项目，华富瑞士豪庭，时创现代城，天源嘉座，还有天源嘉太名居，这些项目是参展的，其他的没有参展的还有例如庆阳的圣鼎国际步行街，这是一个比较大的项目，有十几万平米。

　　就这几个盘的情况来看，天庆嘉园现在基本上是一个比较成熟的项目。有A区、B区、C区，今年C区的太阳岛已经稳步开盘，现在已经全面封顶。天庆嘉园这个大项目基本成熟了，同时再推出几个大的项目，包括商务大厦，丽舍情园和天水的天庆嘉园。所以我们对参展的定位是“成熟天庆，橙熟家园”是我们的一个创意，展方也认可了。主要是针对天庆的特点，天庆作为兰州的房地产的龙头企业，这个品牌发展的已经比较成熟了。在天庆嘉园三个区已经完成了，所以我们的创意主题就是“成熟天庆、橙熟家园”。按照这个创意，我们在设计上做了一个橙子的布展，我感觉这是一个亮点，比较有特色，大家的反应也比较好，记忆深刻。整个布展的形象比较统一，虽然是两个特展位，但是我们把它整个的布局布成统一的一个整体，效果还是不错的。

　　华富瑞士豪庭，华富这个项目已经参加了两界的房交会，对于今年是否参加我们反复的研究，决定参加后，我们不以以往的模式来参加，改变了一种模式。不再去展示楼盘，也不去硬性的促销，我们就展示生活的方式。因为这个盘从今年的十月就会全部的竣工，而且是针对高端的消费群体的产品，所以我们今年的策划就是做一个展示生活方式，把这个展位做成像一个咖啡屋一样，做了一个很大的调酒台，现磨咖啡，高端的消费群体来了以后就可以坐在沙发上聊，也不用看沙盘之类的，大家都知道了。我们就聊这个项目的进展，生活方式，它的服务这种模式。同时我们配合做了一个“168生活哲学沙龙”，做了一个沙龙大家聊，分了几个主题，从几个角度，一个是企业家们来谈豪宅，一个是建筑设计专家来谈豪宅。今天是学者、经济学家来谈豪宅，明天会由营养学家来谈豪宅。

　　天源因为它的情况是一个国营企业，他们的主导思想比较的低调。现在是天源嘉座有一些房子要销售，还有一个新盘嘉泰名居刚刚在引导期，只要通过房交会推出这个项目就可以了。

　　主持人：您觉得今年的房交会与往年相比有哪些不同以及亮点。

　　刘义：我印象比较深的一个是今年的参展单位比较的积极和认真，做的档次比去年高。比如说几家都做了玻璃中空地板，往年都没有的。今年投资的重视程度都高于往年，规模也是空前提高了，参展的积极性和重视的程度都提高了。

　　第二个亮点。首先我觉得天庆是一个亮点，也是有特色的，注重创意和策划。华富的这种形式往年从来没有过的，天庆的这种形式也是使人耳目一新，记忆深刻。还有今年的东岗世纪新村比较的火爆，在房展会开始的时候，大家从逆行的电梯上来，因为上行的坐不下了，所以大家抢上来，为了抢着排队。上来以后，把柜台都挤翻了，甚至有人打架，可见反映出一个问题，广大的群众对经济适用房的需求量，对这个市场确实是非常的渴望，这是政府需要考虑的一个问题。其他的许多的楼盘都做得不错。

　　主持人：教授请您从专家的角度来分析一下今年下半年房地产的形势，尤其是经过了房交会以后，你估计兰州的房地产的形势，从市场、价格方面都会有什么变化。

　　刘义：甘肃的房地产市场受全国宏观形势的影响，今年上半年销售受到一定的影响，导致不少的消费者持币观望、等待商品房降价。经过几个月的观望，从四月份开始一直到七、八月份的时候，房地产销售情况明显回升。从我代理的楼盘的情况来看，七、八月份已经回升，九月份的销售情况比较好，包括几个小盘，像天源嘉座都比较好。当然一方面是因为它是全现房。

　　上个月华富的销售也比较好，高端的产品也比较好，一个是因为它是现房，再一个是因为和大形势有关，是持币观望的人看了几个月以后觉得没有机会了，好的房子被人家抢走了，并没有下降的趋势，所以不再观望了，又加上房交会的推动，我估计下半年兰州的房地产市场会有一定升温，也可以预见今后一段时间的房地产市场还会有持续的发展。

　　我个人认为，今后房地产市场还会有进一步的发展，因为我们是一个欠发达地区，房地产市场还没有完全成熟，还是在一个上升的阶段，消费的需求量非常大，这个因素很多了，多方面的因素促成了房地产的需求量加大，所以我们既想让房地产降价又想让需求量减少，这是不可能的。因为需求决定了房子的价格，供求关系决定了在今后一段时间，甚至几年内，兰州的房地产市场还会持续的发展，而且有可能房价不会降，还会稳中有升。因为土地的价格，尤其是最近国务院关于严格控制土地的文件出台以后，还有相关的配套文件陆续出台以后，土地的管理更加严格，土地的供应越来越少，土地越来越稀缺，土地供应的价格越来越涨，这几个因素一结合，新的土地政策出台以后，土地的价格可能要升到50%左右，这就必然增大了房地产开发的成本。成本增加了，房地产开发商们想降价都是不可能的，赔钱的生意不会做，所以房地产市场的价格不会降，还会有升的趋势。当然不会有大幅度的上升，因为国家会尽量的控制和调整，但是会是稳中有升的局势。

　　主持人：前段时间《兰州晚报》登了一篇文章，“警惕外地策划做死兰州市场”，您是兰州策划界定专家和权威，您对这个观点如何评价?

　　刘义：这个文章我也看到了，大家也在议论。我个人认为不能绝对来说，任何事情都要辩证来说。我们也不能说内地的策划公司一定做得非常优秀，也不能说外地的策划公司绝对做得就不好，但是这个文章中所反应的一些内容，有一些情况确实存在。我想根源在什么地方呢?目前这两年，外地的策划有一些没有认真的去研究兰州当地房地产市场的实际，没有研究兰州房地产项目的特殊性。更多的一些策划公司是照搬发达地区的一些经验，或者是发达地区的一些做法直接被搬过来用，这就导致了水土不服。可能在上海、深圳是很好的作品，但是在兰州可能就行不通，不符合兰州的实际情况，这种情况就导致了有些项目做得不成功。所谓“做死”就是说有些做得不成功，甚至给这个楼盘造成了损失，在销售、品牌上都造成了一定的损失，这种情况也确实存在。

　　这里面有一个问题，不管是本土的策划公司，还是外地的策划公司，一定要去研究我们当地的房地产市场的实际和楼盘的实际来做，一定要从实际来做。比如我刚才说的，同样参加房展会，华富的项目和天庆的项目完全不同，天源嘉座完全不同，所以你就不能一个模式来做，不能把深圳的参展方式搬到我们这里来用，这就不行。必须要结合项目的定位和项目的实际来创新，结合本土的实际来创新才行。有些外地的公司做得不好的原因就是没有结合本地创新，而是照搬，这就造成了很大的影响。

　　但是作为开发商来讲，我觉得选用什么样的开发公司，一定要结合实际，要考察它这个公司能不能适合你这个项目的实际，符合不符合你的实际。不是越超前、越先进的东西越好，一定不是这样的。越发达地区的越先进的东西不一定你搬来就是好的，应该说是越符合你这个项目的策划才是最好的。

　　为什么本土的策划公司往往能够做得比较实际，符合项目呢?因为它对本土的情况了解比较多，媒体怎么去组合，媒体怎么去应用，这个品牌怎么去创建，文化怎么去渗透，当地的文化、风土，本土的策划公司最了解。因为当地的消费者怎么购买、它的消费水平在什么程度上，它的购买习惯是什么?它的购买模式是什么?购买心理是什么?一般是本土的策划公司比较了解，外地的策划公司容易按照发达城市的模式来套用，这是最致命的东西。

　　我觉得这篇文章可能是在一定程度上反应了一定的普遍性，但是我们也不能绝对的来讲。也许会有做得好的，就是说外地策划公司一定要解决我说的这些问题就能够做好，对于开发商来说，我觉得在选择策划公司的时候，有两点一定要考虑：一点就是说我这个项目，一定要符合消费市场的定位。这个项目一定要做好前期的定位和策划，没有科学的定位和策划，符合实际的定位和策划，你这个项目就可能潜伏着危机。你把楼盖出来再找市场就晚了。我看到我们这个有些项目就是这样的，先把楼盖起来再找策划公司这就晚了。所以一定要在项目的前期拿到或者没有拿到土地前就找策划公司，给你做市场的调研、论证和定位，先找好市场再盖楼，这是开发商必须要树立的理念。

　　再一个理念是符合我这个项目实际的策划和策划公司是最好的公司，而不是最超前、最先进的是最好的策划公司，这就是一切从实际出发，具体问题具体对待仍然应该是我们应该做到的。你要考察策划公司是不是了解我的企业、了解我的产品，能不能从我的实际出发来照搬，不能让一些天花乱坠的理念和超前的一些花架子来做，而要实实在在的来做，我做策划就是这样来做的，一定要实实在在的来做。现在已经不是去搞一些炒作、玄妙的东西了，人们不信任这个了。 最好的策划不是怎么炒作，最好的策划就是一定符合这个项目，研究这个项目的创新，根据这个项目实际来创新才是最好的策划。

　　主持人：通过今年的房展会，大家在展位上和投资上都加大了，同时也反应了一个问题，兰州的开发商品牌意识开始加强了，在这方面教授能不能给兰州的房地产企业在品牌建设上提一些意见。

　　刘义：这是一个很重要的问题。实际上房交会是对房地产企业形象、实力的一个展示，不仅仅是卖楼盘，是一个形象的展示、品牌的展示，是一个塑造品牌的平台。所以我看今年参展的企业，花了那么大的代价来做，有一些做得很好，但也有一些欠缺的。我们看有些少量的楼盘，没有经过认真的品牌的包装、品牌形象的塑造。所以我建议，希望开发商能够重视企业和产品的形象以及品牌的包装、策划。

　　现在大多数企业开始重视了，我们看参展的企业，包括有一些没有参展的企业，大部分企业家开始意识到我的项目要做成功，我的企业要做成功，必须要有一个策划班子，一个策划机构，要有媒体的强力的支持，这样来把我的企业推广出去，离开了策划和品牌的推广，媒体的支持，企业默默无闻的做产品的时代已经过去了，所以已经是一个品牌的时代，品牌战略、品牌策略、品牌推广、品牌经营对一个房地产企业来说已经是至关重要的。

　　我们看展会上所有做的好的企业的背后，必然有一个强大的策划班子，一个强大的媒体支持。必然是这样的。你可以看天庆、鸿运润园、华富都是这样。一个强大的企业背后必然有一个强大的策划班子、一个强大的媒体的支持，所以希望这方面没有意识到的企业把这方面做好，把这个品牌和企业做得更好。这应该是一个趋势。