信远地产股份董事总裁、北京东方信远房地产开发有限公司董事长尹瑛先生，因为太阳公元项目进入业内视野。在太阳公元夺得近期销售冠军荣誉之后，人们对于地处太阳宫这个项目的疑问，集中在两方面：第一，学校，是不是引进重点学校？第二，信远操盘70万平米住宅大盘，而且不是耳熟能详的大“名企”，能干好吗？将来产品品质如何？

　　产品的疑问，和项目操盘手的性格和做事方式，包括其人生态度密不可分。为此，搜狐焦点网高端访谈栏目邀请到尹瑛做客，就此进行高端对话：太阳公元问题，他的行事作风，信远的理念等。

 

　　访谈时间：2009年6月17日上午10：00-11：00

　　地点：搜狐网络大厦12层大演

　　主持人：搜狐焦点网新闻中心副主编 马磊

现场实录：

　　【主持人】：各位网友大家上午好，欢迎收看焦点网的高端访谈栏目。今天我们特别有幸地邀请到了信远地产股份董事总裁、北京东方信远房地产开发有限公司董事长尹瑛先生。太阳公元这个项目从四月中旬面市以来，受到了京城广大购房人的特别关注。4月26号开盘到现在，它的销售金额已经超过了9个亿，是焦点网上这段时间的销售冠军。不过，大家还不是很熟悉这家开发商，对于太阳公元这个项目也有很多想知道的地方，所以我们高端访谈栏目专门请到了尹总。尹总您好，太阳公元现在的知名度非常高，大家最关心的一个问题就是我们现在的学校怎么样？

　　【主持人】：因为我们在表述房地产的时候，其实很笼统，应该叫做地产和房产。您刚才讲了地产形成的价值，房产就是地上物的一个价值。将来建成以后，各个开发商做成品不一样，但是地产有很多相似的地方，您从这个角度做了一个定位。刚好说到地产方面，我们土地的价值和区域本身各方面的素材，太阳公元和万柳地区的房子相比较，您刚才解释得很清楚了。但是大家还在疑惑一件事，将这块地，我们会把它盖成什么样？很多消费者可能看到万科、金地、远洋这些有很悠久历史住宅的公司，但是我们公司大家对信远地产可能不是很了解，您能简单介绍一下吗？

　　【尹瑛】：信远不是做地产的新公司，我们做过长安街的写字楼，做过万柳的康桥水郡、，只不过住宅这一块，当时可能因为规划的原因，每一块地划得很小，所以规模做得小一些。实际上，我们的团队成员很多都是业内很优秀的。来这个公司之前很多是业内的精英，做过很有名的盘。不过，我们并没有主动去宣传这些事；很少直接去面对媒体。现在开发的住宅有一定的量了，我们不得不面对媒体，实际上并不是很愿意坐在这里。现在老百姓对我们公司了解比较少，我们也觉得的确需要以一种正面的途径来给老百姓一个解释。这次我们的销售就可以看出来，老板的圈子里很多企业界的朋友，和很多业内的人士，对我们公司很了解，所以在我们产品刚出来的时候第一手就买了，他们还是很看好我们的东西。另外，我们做这个东西还是很下工夫的，我们没有把钱打到广告里面去，我们觉得那是比较虚的东西，你要给以人家做出一件实实在在的产品来，所以我们在设计上下了很大功夫。与很多项目相比，我们拿地的时间基本上是一样的，但是他们在我们前面就开始卖了，就是因为我们在中间花了更多的时间在设计上面。

　　【主持人】：我们的设计是哪个公司来做的？

　　【尹瑛】：我们有两个，当时一个是中天元，一个是北京建筑设计研究院。但是不管是谁来做，都要体现我们公司的理念和老板做事的风格，他们只是实施者。我给大家举一个户型设计的例子。我们一开始是按照7090的政策要求进行设计的，当然后来做了调整，有了更多的大户型。但不论是大户型，还是小户型，我们的要求都是回去找太太。对房子的户型满意不满意，不听专家的，听家里的。我们找了很多人的夫人，做了很多很细致的工作。现在我们的大户型有170平米的三居，200多平米的四居，几乎没有毛病。所以我们二期开的时候，大户型也是排队抢购。来我们这里买房子的许多客户基本上都是二次、三次置业的，他有一定的经验，一看户型就觉得很好，用不着看样板间。所以，当时我们的销售顾问伟业公司说卖大户型一定要有样板间的时候，我就说不用了，现在也可以卖。当然，等我们售楼处做好的时候，还是会有样板间，会给大家看到更全面的东西。

　　【主持人】：刚才说到了，尹总所讲的，要从历史上看一个东西好不好，看他做过什么，康桥水郡，还在长安街做了写字楼。大家如果对我们工作有怀疑的话，可以看我们的户型设计，我们很大一部分的时间都是在用做户型设计。你买期房的时候是看图做得怎么样，给我们用户做一个愿景。上个礼拜房超来我们这里做客了，我们问他说你做写字楼的，你将来做住宅会不会做得好？你做综合体和做住宅之间的区别在什么地方？怎么把写字楼的长处用过来？

　　【尹瑛】：做什么东西做的好坏不取决于你做过什么。你说哪一个专业是培养老板的，哪一个专业是培养商业地产的？毛泽东是军事家，但他不是军事学校出来的。我觉得还是人的素质最重要。所以，我们现在做的项目的好与坏，取决于老板和经营团队的素质。我不太看重品牌，给你举一个例子，当时做康桥水郡的时候选广告公司，我不是选公司，我在选个人。我觉得这个人素质不低，做事有激情，而且也懂一点，我就让他做。他新成立的公司，我一次性的给了他五个月的代理权。现在证明他的确做出来了。现在太阳公元在选择各行各业的人，但我不是在选你做过什么；有的事情即使你做过，不动脑袋去做也没有用。

　　【主持人】：经验是一方面，更重要的是他做事的能力。

　　【尹瑛】：做过，只能说你比别人有一点经验。这种经验，如果在有素质的基础上，那是有用的；如果在没素质的基础上，那是没有用的。项目刚开始时有份策划，要先花两三千万的广告费，媒体这边要干什么，别的地方要干什么，最后全部被我PASS掉了。表面上看起来很专业，但实际上是在套用老规律。实际上所有的项目都是个性化的，没有一个什么万能的规律可循。如何使用取决于个人的理解和单独的决策。很简单，三十六计你都背熟了你就会打仗了吗？

　　【主持人】：万科可能喜欢工厂化的生产，但是其实房子本身来讲，他是有自己的性格的，这块地本身就有他自己的特点，就像人有自己的个性一样，你要打造符合他个性的东西。

　　【尹瑛】：对。所以我觉得老百姓普遍的概念就是品牌，其实不一定。我们这里也有从大公司来的，号称做过很多项目，也有很多的经验，但是做起事来就不灵。

　　【主持人】：跟我们具体说一下您心目中的人才应该具备什么样的基本素质？

　　【尹瑛】：我觉得一个团队一把手是最重要的，一个团队的一把手起着决定性的作用，另一方面执行层面的执行力也相当重要。对领导来说，最重要的是思路；对下面的人来说，最重要的是执行能力。思路正确了，要执行，要毫不偏差的执行。执行的时候团队成员会把更细的因素告诉你，哪个地方的决策不是很细，需要改进。于是在细化的基础上，我就要在更细的地方要有思路。我对我手下的人才是这么要求的。

　　【主持人】：其实跟我们公司的很多风格很像。你不能让老板一个人想事情，但是你又不能替老板想很多你可能想得不对的事情。

　　【尹瑛】：你自作主张做的事情，如果你的思路是错的，那是最要命的。思路定下来了，执行层面的人必须不折不扣的执行。特别是房地产涉及很多施工企业，用的都是民工，文化素质偏低。如果经过很多程序，信息就会变形。所以现在这样的信息必须直达，缩短中间的距离。

　　【主持人】：避免在信息传递过程中的失误。

　　【尹瑛】：对。你想想，以前我记得特清楚，中央电视台做过一个传话的实验，12个人，第一个人告诉他，我明天晚上到姥姥家吃饭，传到最后一个人，这几个字没有一个相同了。我觉得这是信息传递过程中的失误，一个人加上自己的理解以后再告诉另一个人，内容就变了。所以我基本上会直接面对执行层面的人发指令。

　　【主持人】：您这样会不会很辛苦？

　　【尹瑛】：会辛苦一点。

　　【主持人】：从刚才尹总所说的类似来讲，可以打消我们这方面的疑虑。这是一个在做事情的信远。我们对团队的信任应该建立起来。

　　现在市场上有各种各样的排名，焦点自身也有排名，但是很少对外不公布。您对排名这个事怎么看？

　　【尹瑛】：根本没有放在心上，一点不重要。我对待自己的项目就像对待自己的孩子一样，希望能够让他成长比较好一点。我关注的是老百姓对我这个项目的认可程度，对我做出来产品的满意程度。因为我们公司老板说，老百姓花了毕生的精力挣得钱买了你这套房子，让人家不满意，咱们对不起人家。所以老百姓的满意度才是我们的关注点。

　　其实销售对我的压力很大，不是像别人想的，你卖不好压力才大，我卖不好压力不大。之前卖得好是因为我没有拿出实际的东西出来，别人认可的是你的公司和对你的信任。所以当初我们定价的时候也是考虑到这点，给了买我们房子的对我们信任的人更多的优惠。刚才你问的这些问题都是老百姓的疑惑，只要选择的人是对你的信任，你就得给人家一种回馈。所以我们当时在定价的时候，第一批包括后面的每一期都有回馈。这种压力取决于今后你做出来的产品跟老百姓心目中的期望和信任的符合度有多大。这是一种压力。

　　【主持人】：您的思路是负责任的思路。

　　【尹瑛】：你要有投资回报给人家。现在公司有的部门没有站在公司老板的位置上去想。因为当时我们宣传的时候说产品精装修的标准都有预算的，预算完了以后，现在卖得好了，有的人说这方面咱们就这么着吧。实际上我是不断地提高装修标准的。我们为什么不能宣传我用的是什么产品，因为现在我们还在产品谈判阶段，只要说了这个品牌，就必须要用这个品牌，然后这家品牌的厂商就会给你涨价。所以我们在宣传的时候，尽量把这个品牌隐藏掉。比如说卫生间是表现精装修标准之一。当时我们预算浴缸龙头市场价是一万多块钱，但是谈崩了，那就要有替代产品。还是选一万多块钱的，但样子我没有看上。还有便宜一千多、两千多的东西，我也没看上。最后我看上两万多块钱的东西了，那就用两万块钱的吧。

　　【主持人】：我们以前接触的有一些，他做精装修，他愿意说我这是用的什么的，我这地板是用的什么的。其实在实际的交付过程中，同样品牌质量也不一样。

　　【尹瑛】：龙头，我告诉你安这样的龙头，有两万的，还有两千的，我告诉你品牌没有用，最终还是取决于开发商的良心。我们替代的东西几乎都是往上调的，同样价格的东西，如果我看上还是会用的；如果没看上，我一定会选更好的。

　　【主持人】：这跟做人的态度有关系。负责任的或者是我的人生态度就是这样的，比如说我们公司老板最近给我一个任务，让我去做一件事情，我压力还是挺大的。 我们太阳公元建成之后，你觉得它是一个什么样的产品？

　　【尹瑛】：做康桥水郡的时候，我当时在董事会说这个产品发挥不出我们公司的水平来。因为当时是别人欠债顶的地，用地及方案等限制了在户型设计等方面不能充分发挥我们的优势。太阳公元给了我们这个机会。首先，用地规模比较大，设计的时候有空间，绿化也能形成规模，能够做出一个好产品出来。所以我说太阳公元给了我们一个比较好的平台。最后做成什么样的产品，我认为太阳公元将来可能是城区里面比较稀缺的、高档的第一居所的概念。将来你只要住在城里面，我觉得应该是首选之一。

　　【主持人】：因为从区域本身来讲，对于我们搜狐焦点的判断来讲，我们认为是非常有价值的。现在也是给信远公司，就像是这个社会给你们一个考卷，但是交卷的时候成绩怎么样，要等到明年12月份交房之后大家来进行比较。说到质量方面，我们公司在这方面有没有一些具体的举措和保证？

　　【尹瑛】：有。这方面我们专门成立了一个质量监管部，质量监管部的成员有两类，一类是有经验的工程师，一类是技工。有一些太细的活，瓦工、木工等专门的技工我们都聘了。他们专门去挑毛病，他们有专门的权利对施工队指手画脚。做得不好就要返工。我情愿晚交房，赔点钱也要把做好质量。我们的装修不是由一般的部门管，实质是直接由最高层管。装修方面大家都有体会，你得天天盯着。我们这么大的工程，装修质量就跟盯的程度有关系。我们对质量监管部的人也会出台一些好的奖惩措施，作为开发商只能这么做。

　　【尹瑛】：关于引进的学校，我们对政府有一个承诺，在拿到正式办学批文之前不能对外宣传。现在可以说的有三点：第一，它是全国和北京市非常著名的学校；第二，引入的规模比想象中的大，不仅小区内部有，周边也有，小区内以及周边的配套学校将会形成从幼儿园、小学、初中到高中的全程公办学校，另外还会增加一家民办的国际学校。第三、现在我们正在和校方讨论实施的方案及交房时间，目前校方正在办理相关政府批文。

　　【主持人】：尹总坐在这里肯定要遵守一些合同的约定，包括在没有拿到政府批文的时候，我们不能宣布我们的学校是哪一个。太阳公元的业主能够从配套学校享受到多大的好处？这样的问题我想之前关心这个项目的朋友都已经知道了。就像第一次太阳公元在媒体面前露面的时候，尹总说的肯定没有问题，而且这次学校方面比上一次透露的信息更有确定性。我们刚好收到从4月25日开盘到6月7日这一个多月时间里的一组统计数据，你们销售了近9个亿，是入市时间最短、销售最快的项目。你觉得销售这么快的主要原因是什么？

　　【尹瑛】：首先是项目自身的条件。决定一个项目的价值，自身的条件是很重要的，包括它的地段、产品的设计、品质，再加上项目的环境，再加上我们所说的项目周边的配套，这些都是自身的条件。第二，还有一个可能是我们做事的一种态度。别人都以为我们用了一些超凡的策略，实际上就是用了比较实际的做事态度。比如定价，我们都是以低于市场价的价格，让老百姓得到实惠的方式来做的。这我觉得是最主要的原因。现在买我们房子的有很多是业内人士，他们对将来的价值判断是比较准的。他们判断现在的价差也比较大，再加上将来的环境稀缺性和不可替代性，所以做出购房决策。说到稀缺性，现在你可以在四环以内开车转一转，比较大、比较新、品质比较好的盘的确很少了。

　　【主持人】：刚才您总结几点，一个是项目自身的品质非常高，它所处的环境、独有的资源，这肯定是大的方面，可能还有一点是进入09年之后，市场一个很好的大的氛围。刚才您说到价格，从绝对价格来讲，刚开盘的时候，我记得价格是在18000到23000之间，其实这个价格在绝对值上一听好象挺高的。您为什么说它是一个低价入市的概念？

 

　　【尹瑛】：你判断它的价值，一个是现有的价值，一个是将来的价值，这两个相互有联系，特别是对业内人士来说，是分不开的，非常紧密的。我一直拿万柳来说。万柳跟它比，环境和位置是相近的，但是万柳是分成很多小的地块由不同的开发商来做的，规划比较乱，所以，它的规划不如太阳公元这边整个规模的设计要好。从环境上讲，万柳这边比较强的就是有水、有河，但是万柳的环境是不如太阳公元的，太阳公元这边是连成一大片的，有三个公园，158公顷，所以从绿化环境和生态环境来讲，太阳公元要比较强。从交通上来讲，我觉得是类似的，都有地铁，但是太阳公元是双地铁，要略强一点。从出城、进城来看，太阳公元去机场要比万柳的优势大一些。太阳公元这边临着CBD，也比万柳略强，万柳是临着中关村，所以我觉得这两个是可以比的。现在万柳的毛坯房或者是二手房的房价，只要好一点，就是三万。综合这么多因素，你就可以判断我们建成以后房子的价格应是多少钱？

　　【主持人】：您现在拿万柳地区作为标杆来衡量太阳公元将来的地价？

　　【尹瑛】：因为我在万柳做过项目，所以我觉得这是一个比较准确的对比。我没有跟亚运村比，没有可比性。

　　【主持人】：刚才您这么一说，以北京中轴为轴心，刚好在两个角上，一个西北、一个东北，而且他们的环境有相似的地方，也有差异的地方。

　　【尹瑛】：唯一的差距，朝阳区的教育不如海淀，但现在我们花了很多力量把教育资源弥补了，所以我觉得从产品设计、精装修标准方面，它的价值会超过万柳。这是我的判断。

　　【主持人】：前一段时间大家也在说北京的市场涨幅一下子高了很多，我们项目均价涨了三四千上去。对于这个事情你怎么看？

　　【尹瑛】：我纠正一个老百姓简单的涨价概念，对于我们来说不是涨价的概念。从几个方面来讲，第一，我们当时5号楼和3号楼定价时，确定了一个原则：低于市场价值销售，给信任信远的客户更多优惠，这个原则适用于后面的所有楼栋。大家请放心，我们只要是定出来的价格一定是低于市场的价值。具体到5号楼、3号楼，当时我们给大家展示的东西比较少，所以低于市场价值的幅度比较大，也是为了信任信远的客户获得更大的实惠。第二，对于我们这个小区，每栋楼的位置是不一样的，同样的房子，因为不同的位置价格就会不同。当时万泉新新家园销售的时候，北面是隔离带的绿地，南面什么都没有，一个是一万多，一个是八千多，价格相差20%。我们2号楼是正对着公园，景观风景非常好，套用新新家园的20%价差，差四千块钱是正常的，现在我们景观资源的价差比例要比它的小。不过我们还是考虑大家的接受程度，没有把这个价差充分体现出来。第三，工程进度和形象，过去还在地下，现在已经上来四五层了，当然这个因素是次要的因素，前两个因素是比较重要的。我也想给各位网友说，很多人问我你这个楼多少钱？所以我一直没有办法回答这个问题，我想问，你想要哪一个户型，你想要哪一栋楼，你想要哪一个楼层，我可以告诉你多少钱。均价的概念是没有用的。

　　【主持人】：这方面还是表明我们公司很负责任的一方面。我比较关心的就是，目前虽然说你也是有很大的压力，但是毕竟也是卖得这么好，接下来看趋势应该是往上走的，对你来讲，从公司首席执行官的角色来看，你更关注什么方面的变化？究竟是大环境还是我们内部的一些事情，还是说出了刚才你说到的产品将来的一些压力？

　　【尹瑛】：这个项目做到这个份上，我觉得大环境对它的影响不大，我一直坚持好东西不怕，最多的就是时间问题。即使大环境很差了，晚一年也没有问题。关于资金问题，拿地时就面临金融危机，我们已经做好了最充分的准备。

　　【主持人】：当时你拿这块地的时候，还是大家都不看好环境的时候。

　　【尹瑛】：我们公司跟别的公司不太一样，不是追求规模，我们基本上就像军队搞装备一样，我们是装备一代，预研一代，开发一代。我把这个做好了，再全部精力做那个。我们这个项目是我们用整个集团的力量来做，所以我不会认为对我们影响很大。万科这种在全国各地铺开了，对他影响很大，对于我们基本上没有什么影响。我关心的还是我手下有多少人，能把这个事情做得更精细，我最关心的还是人的问题。

　　【主持人】：有竞争力的可能不一定是大公司，因为他不会有那么多钱压着。信远应该是一个这样的公司，规模不大，但是有竞争力。拿地当时应该是一条很大的新闻，但是这条新闻淹没在了对金融海啸的报道中。

　　【尹瑛】：拿好地有时候是需要一点点运气成分的，过了这个村没有这个店了，所以还是关注着这个机会。我觉得好项目越来越少，符合我们精品战略政策的土地是越来越少了。现在正好你碰到了，你这个时候身体状况还可以，那就应该拿下来，我说的身体状况就是有实力。最多就是随着大形势的变化调整一下开发战略。我觉得是没有犹豫的原因的。

　　【主持人】：前两天富力拿广渠门那块地的时候你是什么感想？

　　【尹瑛】：太阳宫我是势在必得，他那块地我觉得规模小一些。富力做这块地跟别人做这块地不一样，因为边上都已经是他的社区了，他再去做肯定比别人做得好。

　　【主持人】：尹总从您个人来讲，现在也是属于成功人士，您怎么看待这方面的评价和个人的发展？毕竟很多人在看到前辈走过的路的时候，都是希望能够从中吸取一些经验教训。

　　【尹瑛】：我不能算是成功，但是我觉得是干了自己喜欢的事。我从小的理想就是做房地产，尽管那个时候还没有这个概念。当时就听到香港谁谁盖房子很厉害。我父亲最后去世的时候也是在房地产管理部门，那个时候给我的影响还是挺大的。我从部队转业的时候有机会去房地产公司，但单位让我交房子，我交房子也去。因为这是我心中的理想。

　　【主持人】：很多人，比如说我们现在的年轻人偶像是周杰伦或者是谁，我觉得你们那个时代的偶像应该是陈景润。

　　【尹瑛】：那个时候概念里面有走科学这一条路，通过上大学走出来。当时我学的是系统决策，该学科的研究方向就是模糊决策，跟房地产行业比较远。当时这个理想是很模糊的，还没有这种经济概念，我就觉得房地产这个事很好，我很喜欢。因为我觉得做房地产可需要比较综合的，你对各个子系统的东西，你可能既要有一定的深度，又要有一定的宽度。我觉得特别是对操盘手来说，可能综合素质的要求比较高。设计上你可以用别人，但是很多的想法要靠自己。

　　【主持人】：您觉得做好一件事情，需要具备一些什么样的素质？

　　【尹瑛】：我觉得先天的东西会多一点，后天的东西主要是勤奋。

　　【主持人】：你认为先天的东西和后天的那个比重比较多？

　　【尹瑛】：先天的东西在我来说占七成，先天包括你的性格、各方面的东西，你的先天决定了你的做事的方式。

　　【主持人】：您将来有一些什么样的打算？还是一个项目一个项目的做下去？

　　【尹瑛】：我现在已经找到自己的定位了，做房地产挺好。我自己的兴趣就是房地产，对金融投资我也是比较熟的，也是我的兴趣。但是金融和地产是分不开的，所以我就会在这个行业继续做下去。可能不会局限于盖房子，因为我们公司还有一些投资业务，包括金融，这些也是我的兴趣。

　　【主持人】：但是像您这样的人中国很少，比如说在香港、美国有很多这样的人。

　　【尹瑛】：你可以自己当一个老板或者干什么，但是不能做自己喜欢的事情是很不好的，因为你没有兴趣。我在售楼处可以呆一天，因为我有兴趣。我在卖康桥水郡的时候，我很喜欢看业务员怎么卖的。有一次我觉得他的方式有毛病，我就想教教他。我就说你这样不行，让开让我来跟他谈。客户也不知道我是干什么的，但谈得结果很好。所以我在售楼处、工地都呆得住。

　　【主持人】：一个是自打小时候的理想，另外，也是自己的兴趣所在。对于我们来讲，尹总就是做自己喜欢做的事情，做自己从小就喜欢做的事情，他就会有很大的热情。

　　今天非常荣幸的请到了太阳公元的尹总给大家解答一些疑惑的问题，比如说教育的问题，虽然说现在基于协议的约定，现在不能够进行公布，但是我想这方面应该是开发商给了一个肯定的承诺。另外，对于公司信远本身来讲，也介绍了信远做事的方式和原则。虽然不像很多做过项目的公司，但是也做过住宅的项目，也有很好的写字楼，不是说任何一个企业都能够做到这个地步的。也讲到了信远包括尹总本人的做事方式，重视细节、重视产品的研究，比如说在细节上。给想买房子的人做了一个介绍。也跟大家分享了尹总本身的一些人生态度，包括在选择事业的时候给大家分享的一些东西。今天很充实，也很感谢尹总能够敞开心扉，跟我们交流很多不管是对做项目，还是对做项目，还是对做事，以及对这个市场的整个智慧，再次感谢尹总，感谢广大的网友关注我们今天的节目，我们今天的访谈到此结束，谢谢！