降低资本金比例鼓励多盖房

    根据国家统计局资料,1至4月,全国楼市销售情况好于预期,全国销售1.76亿平方米,同比增速17.5%,住宅销售增速更高达18.6%。5月份的重点城市成交显示,重点城市成交量除北京小幅回落外,其余均继续回升,环比上升幅度10%到55%不等。开发商资金困难状况也得到明显改善,开发商资金来源中个人按揭贷款增加了28.7%,明显高于12.4%的资金总额增速。

    但管理层显然关注到了在固定投资高速增长的同时,房地产开发投资势头较弱的问题。近期中央将普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例下调至30%,政策刺激力度直逼1996年的水平。有专家预计,此次资本金比例下调5?15个百分点,将为下半年的房地产投资释放至少3000亿资金。

    此前政府出台的针对房地产刺激政策全部指向“购房者”,包括降低首付比例、减免交易税费等,意在恢复房地产需求；而此次降低自有资金比例,直接针对开发商,意在提高开工和投资的积极性。

    房地产专家赵卓文表示,在当前市场不明朗、资金偏紧的运营情况下,此项新政不仅为新项目开发降低了门槛,也将提高发展商自有资金回报水平???“以一个1亿元投资的项目为例,投资回报率是15%,按35%自有资金计算,发展商自有资金回报率大概是44%左右。如果按20%自有资金计算,发展商自有资金回报率大概是75%,将有大幅提高”。

    国泰君安发布的研究报告称:此政策短期将增进经济复苏信心,进一步缓解开发商资金压力,行业影响为“利好”；中期会增加供给,降低行业竞争门槛,影响“中性”；长期使得行业有望从宏观经济复苏中受益,进入供销两旺的阶段。

　　物业税透露调控过热信号

    但另一方面,随着楼市持续回暖,担心房价涨速失控的担忧开始隐现。日前住房与城乡建设部某官员就透露,政府部门对此已有所顾虑,目前情况下不会再出台刺激性政策,并认为未来房价上涨并不现实。银监会主席刘明康也再次强调,要严控开发商贷款成数,严格实施二套房和多套房房贷政策,有效防范风险的聚集和扩散。

    5月25日《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》,再次提出要深化房地产税制改革,在今年研究开征物业税。这一消息迅速引发市场关注,有业内人士惊呼物业税可能引起整个商品房市场进入“大衰退”。

    但是对于已经讨论多年的物业税改革,市场人士普遍认为出台“为时尚早”。赵卓文表示,普通住宅“物业税”影响到千家万户,管理层当然会慎之又慎,估计3-5年内都不会去引爆这个“地雷”。他认为,物业税即便出台也首先会在商业办公物业领域进行尝试。

    有专家表示,有关物业税的消息加之近期对深圳小产权房的处理办法,均透露出政府针对近期房价过快上涨的调控信号,也体现了政府希望房价以平稳为主的调控基调。

    楼市宽松环境或将趋于收紧

    随着楼市的迅速回暖和房价走高情况的出现,部分市场人士开始重新评估已有政策的实际效果。地产经济问题专家邓浩志认为,新增货币供应量的猛增会导致通胀预期以及投资和投机资金对房地产、大宗商品等领域的恶炒。此外,房地产专家韩世同认为,过于宽松的二套房、房贷利率和信贷政策也吸引了投资资金大量流入房地产。

    联合证券房地产分析师鱼晋华预计,迫于通胀的压力,国内宽松信贷和低利率金融环境的结束,将成为当前楼市复苏的终结者。而通胀以何种方式到来,将决定未来信贷紧缩的力度和节奏,也将决定楼市复苏的终结将是以何种方式开始。他认为,信贷政策何时发生实质性转向,将是楼市风向转变的关键因素。

    就目前的广州市场而言,房价上涨和新增供应不济的局面同时出现也是即将面临的一大难题。韩世同表示,目前广州楼市已经和年初所面临的情况完全相反,楼市“大热”之后很容易导致“大冷”,如何防范楼市可能出现的异常波动更值得政府和市场各方深思。（记者王昊）

    ◆新政透视

    两大政策新举措或刺激房产投资

    一季度以来,自住型置业需求拉动住宅成交全面回稳,投资客也陆续进入楼市,出手具有较好市场回报和增值空间的产品。5月24日,广州市开展房中房整治,规范二手租赁市场秩序。而最高人民法院也在同日公布关于“住改商”的司法解释,明确赋予利害关系业主“一票否决权”。这两项本无关联的新举措,尽管不直接针对房地产市场成交,却在外围环境上为房地产市场带来新变化,对复苏中的投资需求将产生刺激和引导。

    整治房中房将促进小户型投资

    5月24日,广州市政府正式发布《关于开展房中房整治工作的通告》,将对全市违法改建室内结构的房屋进行整治。根据通告内容,房中房业主应在今年7月31日前自行拆除违法改建部位,否则将被强制拆除,并最高罚款10万元。业内人士认为,对于近年愈演愈烈的房中房现象,选择此时出手整治,一方面是加强对二手租赁市场秩序的规范,另一方面,也有利于引导投资客寻求更多的小户型房源,间接促进一手中小户型单位的成交。

    楼价高涨之下,越来越大的新增外来城市就业人口选择租房,而房中房现象在近年广州二手房租赁市场也越发普遍。由于近年来广州楼市为迎合本地改善型置业的庞大需求,大户型单位成为市场供应的主流。而“精明”业主或者投资客选择将大户型改为多套带卫浴单间出租,收益迅速翻番。在巨大的收益刺激下,“房中房”改造现象开始暴增。据了解,广州目前约有4300多套房中房,仅天河区就有1157套,约占总数的1/4,而海珠区、越秀区等中心城区呈现快速增长的态势,尤其集中在天河南、江南中等商业繁华地带。

    房中房现象的增加显示出广州单身人士租赁需求庞大,与之对应的是中小户型产品供应稳步增长。去年下半年以来,广州楼市中小户型新增供应持续增加,70/90政策效果显现的同时,市场对于小户型单位的认可度也不断提高。来自广州各中介数据显示,今年二月份以来,投资客的身影频频在一些热点地段出现,目光主要放在那些中低总价、出租转手都方便的小户型上,期待通过中长线的投资获得收益。

    满堂红的成交数据显示,3月份,全市60平方米以下的小户型成交比例达到22.7%,环比增加3.3个百分点。据分析,小户型的成交比例骤然增加,主要是因为以中长线为目的的投资客看到楼市好转纷纷出动,这在天河北、珠江新城等投资热门地段表现尤为突出。

    有业内人士认为,广州市选择此时出手整治房中房,除规范市场秩序、消除安全隐患目的之外,也无疑将使楼市成交热潮中的小户型投资进一步升温。

    住改商司法解释利好商业地产

    最高人民法院5月24日公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,将“住改商”的利害关系业主,明确界定为本栋建筑物范围,同时赋予利害关系业主“一票否决权”,并将于今年10月起施行。今年2月广东省为促进就业保增长而对住改商再次松绑,业界人士曾忧虑写字楼市场将再受负面冲击。随着该司法解释对住改商问题的明确,住改商操作的难度和成本将大大增加。对于今年来供过于求,租赁价格疲软的写字楼市场来说,这一政策将带来长远利好。

    据了解,自2000年广州首次颁布“住改商”禁令以来,9年间政府对住宅禁商的态度时硬时软,前后多次反复。由于涉及商户、业主多方利益,住改商还是住禁商一直争议不断。目前住改商包括两种,一种就是旧式小区首层住宅完全改变使用性质成为商业用地,这种更改需经正规途径补交地价。一般来说,住改商之后物业售价至少提升5%,有些成熟商业区的一线街铺甚至可能翻番。第二种是企业租用住宅办公。为降低经营成本,有部分小型企业、私人公司会租用住宅楼作为办公场所,因而对中、低端写字楼或乙级写字楼造成冲击,增加其空置率。

    今年2月广东省政府发布的《关于鼓励创业带动就业工作的意见》中明确提出允许企业、个体工商户将住宅改变为经营性用房登记注册。广州市社科院研究处处长彭澎认为,“住改商”松绑是针对金融危机背景的过渡性措施,对于广州城市的发展而言,商住分离是大势所趋。相关政策也引起业界忧虑,住改商再度松绑将对供过于求的写字楼市场造成进一步打击。

    随着最高法院对于住改商的司法解释明确,冲击写字楼市场的不利因素被最大程度地消除。而中原地产项目总经理黄韬分析,尽管住宅市场有所复苏,但是由于整体经济环境并未有实质性改善,商铺和写字楼市场复苏进度仍然缓慢。仲量联行的今年一季度市场报告指出,广州甲级写字楼2009年第一季度整体租售净吸纳量同比下降达82%,仅为接近2500平方米,但已较去年四季度有所改善。业内人士分析,住改商司法解释对于商业地产市场的正面作用不可能在短期看到。从长远而言,此项利好的影响将在明年之后的写字楼市场逐步显现。（李广军）

　　◆土地市场

    看多楼市?土地市场热闹重现

    海珠益丰花园住宅地块卖地会竞投火爆后,作为珠江新城最后一幅住宅地的D8-C3地块未拍已热,其楼面地价开始接近1万元/平方米的大关。

    土地市场的热闹不单在广州出现,进入二季度以来,万科、保利、富力、奥园等各大房企表露出强烈的拿地意愿并频频在各地出手。

    在整个行业开发商蜂拥而起的拿地热情,是开发商看多楼市还是真的为缺货储粮?但也有观点认为,拿地火爆其实是各个城市推出的地块减少,推地的放缓演变成看似土地拍卖人气十足。

　　拿地成为房企共识

    恒大地产董事局主席许家印、富力地产联席董事长张力曾公开呼吁政府多提供住宅用地。张力表示,要想平衡未来一段时间的住宅供需关系,今年广州应该供应上百亿元的土地。香港房地产建筑业协进会会长陈伟能表示,非常看好广州乃至珠三角的房地产市场,香港的开发商渴望来珠三角拿地。

    金地集团董事长凌克表示,为了2010年和2011年的开发,金地今年一定要拿地,预计拿地资金在50亿至100亿元之间。万科副总裁肖莉也表示,万科有可能已经错失了最好的拿地时机???去年的3季度。如果没有土地补充,万科的发展势头将放缓。招商地产的董秘刘宁也公开向媒体表示,将会密切留意一线城市的土地,如有合适将积极介入。

    另外,据近日国土资源部发布的《2009年第一季度全国主要城市地价状况分析报告》显示,全国35个重点城市地价总体水平为3189元/平方米,环比下降了1.53%,同比下降2.25%,这是全国地价6年来首次出现下降。这对于手中握有资金的开发商来说,显然是拿地的好时机。

    珠三角先行回暖

    6371元/平方米!今年广州首次卖地卖出海珠住宅地地价的第二高,仅低于2007年卖出的万科江湾东地王的7082元/平方米。近日,广东佳兆业地产以3.18亿元夺得海珠区益丰搪瓷厂住宅地块。该地块占地只有8579平方米,建筑面积53809平方米,楼面地价原为5901元/平方米,但扣除无偿提供给广州市轻工房地产开发公司作为回迁补偿用房的3896平方米,该地块的楼面地价达到6371元/平方米。

    6月10日即将拍卖的、珠江新城最后一幅住宅地的D8-C3地块未拍已热,拍卖时间还没到,开发商在网上的挂牌报价竞投已经充满了火药味,其楼面地价也从原来的6029元/平方米升至9550元/平方米,开始接近1万元/平方米的大关。

    相较于去年广州卖地会多次底价成交,个别地块即使有多家开发商竞投也只是叫价一两次就敲槌成交。今年的拍卖会显出了截然不同的楼市气氛。

    深圳今年土地市场的首场拍卖也上演出百轮竞买,捆绑推出的龙岗区两块土地,底价定在5.3亿元,深圳市尚模发展有限公司和佳兆业地产(深圳)有限公司共举牌113次,持续长达一个小时,最终尚模发展以8亿元拍得。

    大大小小的开发商在珠三角的拿地行动此起彼伏。4月22日,碧桂园集团以超过1亿元竞得广东肇庆高要莲塘一商业用地；5月11日,利海集团以2.84亿元在南海桂城拍得一商住用地。5月22日,万科以13.86亿元的总价将今年佛山“最优质、最高底价”的一幅商住用地纳入囊中。

　　地价回到2007年高点

    克而瑞研究机构分析师表示,2008年开发商对楼市的悲观预期最先表现在土地市场上,而今年二季度开发商对楼市的乐观预期也将首先从土地市场反映出来。

    合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示,益丰搪瓷厂地块6371元/平方米的地价可以说基本回到了2007年广州住宅地价的水平。2007年卖出的万科江湾东地王地价7082元/平方米；同期广州市中心9宗烂尾地捆绑竞投,地价6793元/平方米；雅居乐同福路和文昌南路烂尾地块地价5691元/平方米等等。由此可以看到,该次益丰搪瓷厂地块地价基本与2007年同类型住宅用地地价持平了。黎文江说:“地块竞投激烈,显示开发商们对后市信心恢复。”

　　广州土地仍是“僧多粥少”

    近日,随着今年保障房项目用地计划的公布,广州商品住宅用地供应量也得以确认。今年广州住宅用地供应计划为2.5平方公里,其中保障房项目用地为0.8平方公里,算下来普通商品住宅用地供应只有1.7平方公里。这一数字只是比去年广州土地供应量略高。

    2007年,广州市政府颁布“穗七条”曾宣布“未来连续三年每年供应5平方公里土地”。但今年1.7平方公里的用地供应显然是“粥少僧多”。专家介绍,1.7平方公里的土地供应,意味着每年的开发量不足500万平方米,这显然难以满足手头资金不再紧缺、同时还需增加土地需求的开发商的需求。已经大半年甚至一年没有怎么“补仓”的开发商,再不拿地就没有面粉做面包了,因此,开发商开始活跃拿地也就不足为奇了。

　　拿地源于信心足

    有开发商表示,以海珠益丰搪瓷厂地块地价看,其未来楼价至少要卖至1.3万-1.4万元/平方米才有一定的盈利。目前地块附近可逸豪苑均价1.3万元/平方米。不少买楼者担忧,开发商以后将会以此地价作为指标而定价,引发楼价上涨。

    土地市场的回暖,开发商频频拿地,业界普遍认为是三大原因造成的:一是今年以来的销售回暖和信贷宽松让开发商的资金充裕；二是看多楼市,对房地产未来有信心；三是由于是市场消化库存土地储备所致。

    然而,不少业内人士认为,土地市场迎来放量期并不能和楼市回暖画上等号。黎文江介绍,业内对于后市的判断仍然存在分歧,除了成交量和房价外,楼市回暖的重要指标???房地产市场投资和新开工面积依然没有出现向上的走势。（记者关丽）

　　记者观察

    土地交易将是未来楼市风向标

    楼市的回暖正在带动土地市场迅速走出低谷。继广州今年首幅商住地块海珠区江南大道中地块经过竞价成功出让后,又陆续传来大开发商在增城、从化大举拿地的消息。其中,敏捷地产耗资17.5亿拿下两块总建达150万平方米的地块,荔城碧桂园也扩充了7.4万平方米,富力则在从化协议转让获得一块80万平方米的住宅地块,总价7.5亿元。

    笔者认为,相比地处中心城区的海珠区地块,增城、从化几块地的成交更具标志意义:其一,无论是敏捷的17.5亿还是富力的7.5亿都堪称大手笔投资,这在去年是不可想象的；其二,敏捷、碧桂园投得地块的楼面地价都不过1000余元,富力拿地的楼面地价也不过1500元,显示出这几家开发商对于拿地的成本仍有考虑。

    近期广州土地市场开始活跃,除了几家开发商出手拿地外,珠江新城新推的一幅住宅地块已经有13家企业报名竞投,尚未推出报价就比底价翻了一倍,估计下周的拍卖场上将会出现一番血战。而在广州之前,深圳、上海、重庆、北京等城市已经出现竞价拿地的激烈场面,热点地块的成交价至少溢价40%。这表明,土地市场的回暖已经在全国范围展开。

    土地市场回暖对于楼市长远发展的积极意义毋庸置疑。当前广州等地楼市已经开始出现“供不应求”的状况,这显然是从2007年下半年以来开发商普遍放弃拿地的“后遗症”。另一方面,正是由于房地产开发投资意愿疲弱,影响到了宏观经济的回暖,管理层才祭出“降低商品房资本金比例”的新政,鼓励开发商拿地投资。

    而对于购房者来说,土地市场回暖的意义则就复杂得多。尽管开发商扩充土地储备会增加未来的住宅供应量,但量增能否带来“价降”就很难说:开发商有可能出于资金压力的增加而降价或平价促销,也可能借此炒作新的涨价理由,特别是像珠江新城“最后住宅地块”那样只会推高地价水平的土地供应,更有可能成为房价进一步上涨的助推器。

    从以上两点来看,在土地市场逐步恢复供应功能之后,土地交易的波动也将像以往那样直接影响到未来楼市的走向。在房地产成交量已经接近历史高位的情况下,下半年成交量的回落似乎不可避免,届时判断楼市的走势将更为复杂。而在新政策的激励下,开发商对于未来市场究竟信心如何,有必要成为购房者判断市场走势的重要“风向标”。