三、住宅物业管理

(一)物业矛盾和纠纷凸显。由于部分商品房小区存在建设历史遗留问题，加之个别物业服务企业的不规范经营和部分业主花钱买服务的现代市场经济消费观念尚未完全确立，导致物业矛盾和纠纷不断，有时还表现得较为尖锐。今年以来，我们已接到物业纠纷投诉案件273余宗，妥善调处259宗。矛盾和纠纷集中表现在以下几个方面：一是前期物业管理中开发建设的遗留问题。目前，大多物业纠纷源于开发商与购房者的矛盾，因延期交房、延期办理房产证、房屋质量问题、设施设备不完善、售房中的承诺不兑现、水电收费等原因。二是成立和改选业主委员会。我市的购房者大部分在外地，小区入住率常年在50%以下，参加大会的业主较少，这一客观原因，造成了我市各小区业主委员会成立难、重大问题表决难，在业主大会选举过程中不能平衡利益引发纠纷。三是物业管理公司经营不规范。一些物业管理单位的管理水平低，收费不公开、不透明，管理不到位、服务质量差，工作人员素质低，业主意见较大，要求成立业主委员会，重新选聘物业公司。

物业矛盾和纠纷事件增多，影响了我们城市投资环境和和谐稳定，说明我们的城市管理水平有待进一步提高，法制建设和宣传教育力度有待进一步加强。政府依法有效监管，企业守法诚信经营，市民树立起现代消费观念和依法维权意思是创建和谐物业的关键。因此，我们在依法加强对房地产市场监管的同时，大力开展房地产法律法规建设和法律知识的教育普及显得尤为重要。在此，希望各家媒体和各位记者给予大力协助和配合，你们不仅要对违法违规的典型案例揭露曝光，充分发挥舆论监督作用，同时也要注重积极正面的宣传引导，大力宣传介绍我市一些优秀文明小区的管理经验，宣传介绍住宅物业法律法规知识和维权常识，引导广大业主依法维权，化解矛盾和纠纷。今年以来，我局正在积极帮助和培养一批优秀物业服务企业和文明和谐小区的典型，总结推广他们的经验和做法，利用典型引路，以点带面，带动我市物业管理水平上台阶。希望各家媒体和各位记者能够积极参与和大力支持，让我们共同携手为打造海口和谐物业，构建宜居城市做出积极贡献。

(二)物业管理规章正在加紧制定。鉴于物业矛盾纠纷增多的现状，目前我们正在加紧研究制定《海口市物业管理暂行办法》，主要就以下问题作出规定：

一是建立市、区物业管理行政体制，明确各级部门的监管职责。区房产管理局成立，解决了长期以来住宅物业管理区级行政机构缺位，体制不健全，管理脱节和不到位的主要问题。但区房产局和街道、居委会在物业管理中的行政职责没有明确，充分发挥辖区政府社会管理综合优势，属地管理，靠前指导更具有基础性和实效性，使管理工作进一步深化和细化。因此，根据法律法规有关规定，借鉴国内许多城市的成功作法，我们规定了区房产部门和街道在物业管理中的职责，将管理工作延伸到基层。二是对业主大会、业主委员会的成立、运作做出具体规定。明确了业主大会的筹备、召开、业主委员会的选举、换届、开展工作等事项，规范业主委员会的运作。三是明确开发建设单位在前期物业管理中的义务，规范前期物业管理。规定供水、供电、供气单位应当向最终用户收取费用，委托物业服务企业代收应支付费用。四是对物业服务企业的经营行为和监督管理作出明确规定，规范企业经营行为，强化政府监管责任。五是健全专项维修资金的管理体制，制定维修资金的使用范围、程序，解决专项维修资金使用难的问题。

四、市民和媒体关注的房产证“办证难”问题

这个问题有两个不同方面。一是具备发证条件的房屋房产证办理时间较长。就这一问题我们从4月份开始，进行了大力调整，对我局现行53项审批、审核流程进行再造，将原承诺办结期限1179个工作日缩减为583个，压缩一半，原有50项三审办结事项下放了39项，改为二审办结制，一审办结事项由原来的一项增至四项，减少审批环节，提高办理速度。为了进一步提高效率，方便群众，我们将加大软硬件设施的经费投入，尽快完成数字化升级改造和建设工作，使房产交易与权属登记的全过程实现网络联合审批及自动化管理，并实现数据信息共享。二是不具备发证条件的房屋办不到房产证。这部分房屋主要问题是开发商还没有完成房屋的初始登记，没有办总证和分证，所以不能正常转移过户给购房者办理房产证。这是一个很复杂的问题，原因也有许多方面，商品房开发涉及的部门较多，比如国土、规划、建设、环保、消防、房产等等，其中任何一个部门的审批手续不完善，我们就不能予以办证。购房多年办不到房产证的问题不能只一味说房产证难办，是购买了问题房，问题房的房产证难办。问题房产生的原因是由于开发商违规操作，诚信缺失，加之法律法规不完善导致的，当然政府也有监管不到位的责任。这种问题房的后果不能永久让购房者承担，政府终究应当拿出办法予以解决。什么时间、什么时机、什么方式、如何解决这需要政府统一研究决定，希望媒体也给予更多的关注和呼吁，推动问题早日解决。

五、房屋档案有偿使用问题

前段时间有媒体曾经报道《两张复印件收20元，太离谱》，事情后来也曾反映到价格主管部门，省物价局也对此做出了回应，现就这一情况说明一下。我局房屋档案馆是自收自支的事业单位，负责海口行政区域内的房屋档案保管和利用等37项职能工作，对外提供房屋档案的有偿使用服务。从今年3月12日起，档案馆开始执行琼发改收费[2009]199号文件，按照出具房地产等项证明费每件20元的标准收费，以1宗档案为1件。这一收费价格只收取档案的使用费，1宗档案使用1次复印1页和复印整卷是一样的价格。市民产生质疑主要是我们的工作没有做到位，我们春节后刚搬到新办公楼，档案馆没有将收费标准在查询大厅的显著位置予以公示，前来办理查询业务的市民产生误解后，我们没有及时作出说明和解释。现在我们已经要求档案馆，将相关收费标准和批准文件在查询大厅挂出来公开公示，避免类似问题发生。

我的信息发布至此结束。谢谢各位!