立法，对房地产实行严格控制：获得土地的外商，必须按照规划要求，在限期内建造住房或货栈，否则就是违约，中国地方政府可以会同领事进行查核，收回转租；如外商将自己租用的土地转租的，必须平价转让，不得加价谋利；每家外商公司的租地规模，不得超过10亩……
此时的外商，大多是外贸商人，中国市场并不稳定，起伏巨大，他们的生意也不稳定，分分合合，租界内的“租户”变动频繁。在上海租界建立的头10年间，这里只是一个安静的涉外居民小区，只有外滩附近的少数几个商业地块可当做房地产来操作。
这种牧歌般悠闲的租界“计划经济”，维持到了1853年。这一年，太平天国横扫南中国，“小刀会”乘机在上海暴动，局势大乱，大量华人涌进租界避难，这使租界人口迅速上升。从1853年初到1954年7月，租界内人口从500人上升到2万多，猛增40倍。而在之后的1860-1862年间，租界的总人口攀升到了惊人的50万。
汹涌的难民潮，给租界带来的不是“人道援救”危机，而是巨大的商机。难民中的富裕人士，给租界带来了巨额的资金，在租界内消费和投资；难民中的贫穷者，虽然没有带来资金，却带来了廉价的劳动力。而无论贫富，难民们进入租界后，住房是其必须首先面对的刚性需求。巨额资金、廉价劳动力加上刚性的住房需求，这成为上海房地产第一次高潮的动力。精明的外商们立即抓住了这一机会，开始大量建造住房，出租给华人，高档房屋由富人们居住，简陋的板房则由贫民们廉租，资料表明，1860年代的上海房地产市场，仅仅租赁就可获得高达30%-40%的利润。
在人潮的冲击下，租界当局的“华洋分居”政策根本无法维持，“华洋杂居”成为主流。出于“维稳”的惯性思维，租界当局起初还试图坚守“华洋分居”原则，英国驻上海领事阿礼国（rutherfordalcock），要求“上海道”采取严厉措施，阻止华人涌入租界。令阿礼国晕菜的是，此举却遭到英国商人们一致反对，他们绝不希望租界当局将庞大的市场阻挡在门外。
在商界的巨大压力下，租界当局不仅认可了华洋杂居的事实，而且开始修改法律，为房地产行业松绑。1854年，租界当局的《上海土地章程》修订案，经英、美、法三国领事商定，正式颁行。这个升级版本取消了上一版中对房地产的诸多限制，如外资公司10亩地的圈地上限、房屋和地块不得加价转让、不得租给中国人、华人不得兴建新房屋等限制都被废止，在法律层面上束缚房地产发展的一切障碍都被清除，租界当局再度表露出了为资本、商界服务的敏锐与效率。
房地产行业一经松绑，立时飞奔。大量外资公司，纷纷撤离进出口贸易领域，而加入了房地产的行业。在政策的鼓励下，上海租界的地价与房价迅速攀升，与10年前相比，增幅高达数倍甚至数十倍之多：
一名叫做雷米的法国商人，1849年以均价每亩191元（银元，约合133两）购买2385亩土地，到1856年时，法租界召开第一次“地主”大会进行估价，每亩均价达到868元（606两），增长了4倍多；1848年为建跑马厅，外商们圈地81。744亩，每亩均价为83000文（1两白银约值1500文计算，此价约合55两），到1854年跑马总会股东将该地切分出让时，最低价为每亩171万文（1140两），增值20倍，而最高价为每亩543万文（3620两），增值66倍；
刚性需求不仅带动了地价，而且加速了房地产的周转。有一块面积为8。88亩的土地（英册72号道契），自1849年买入后至1853年的4年间，从未有转让记录，而在1854年的一年之间，就被转卖了3次……对于如此庞大的大清帝国来说，租界的面积实在算是沧海一粟，这也造成了巨大的“稀缺”——在内忧外患频仍的大清国，只有租界内可以提供相对和平、稳定，而且法制化的空间，而享受这种资源的唯一办法，就是在租界内购置房地产。这是多么巨大的一个供需落差，因此，房地产迅速成为租界内的支柱产业。资料表明，到1901年时，英国人在上海投资的1亿美元中，60%都投向了房地产。
结语
与上海相比，天津的房地产滞后30年左右。这其中，天津开埠就比上海晚了20年，而开埠之后所遇上的第一轮乱局是义和团及八国联军，不仅没能为天津租界带来“渔翁得利”的效益，反而因为天津成为主战场，而备受打击。
直到开埠之后的50年，在大清国分崩离析的辛亥革命中，天津的房地产才迎来了第一次高潮。帝国的崩溃，令大量的前朝勋贵、富豪成为天津租界房地产的优质客户，而更为庞大的逃难平民，则构建了庞大的低端市场并提供了廉价劳动力。在民国初年持续不断的政局乱象中，天津的房地产行业因此享受了一波又一波的高潮。
