核心提示：房地产行业一经松绑，立时飞奔。大量外资公司，纷纷撤离进出口贸易领域，而加入了房地产的行业。在政策的鼓励下，上海租界的地价与房价迅速攀升，与10年前相比，增幅高达数倍甚至数十倍之多。
本文来源：《新金融观察报》2011年9月19日第52、53版，作者：雪珥，原题：《大清房地产特区》
租界内的房地产奇迹，根本上与资金无关，与技术无关，而与政治有关：它所享受的，是法制与维稳带来的巨大红利……
当维多利亚花园在1887年的军乐声中正式开放时，天津的英租界已经初具规模：道路、港口、码头、教堂、市政厅和公园等。这是一个欧化了、与传统中国风格迥然不同的“新城”。
令天津人吃惊的是，在这座“新城”中，市中心不再是代表权力的诸多衙门，除了一幢毫无官气的市政厅之外，市中心就是花园等公共设施。
此时的天津租界，依然是宁静的。资料显示，20年前（1867），这里只有112个洋人，20年来，依然没有大的增长，一是因为百废待兴，条件艰苦，洋商们更愿意呆在上海，二是因为实现严格的“华洋分居”，华人们很难进入租界，导致租界内的服务行业几乎成了空白。此时，能看到天津房地产“钱景”光明的人，寥寥无几，刚刚从上海投资失败的泥潭中挣扎出来的徐润是一个例外（参阅本专栏5月30日《大清“房奴”富豪》）。
根据自己在上海的经验和教训，徐润坚信，天津房地产的春天即将降临。事实证明，这次他又是对的。
在内忧外患频仍的大清国，只有租界内可以提供相对和平、稳定，而且法制化的空间，而享受这种资源的唯一办法，就是在租界内购置房地产。因此，房地产迅速成为租界内的支柱产业。
契约的力量
“道契”上所载明的财产权利，受到了法律的严密保护，隔绝了任何公权力的觊觎。
作为榜样的上海，支撑房地产起飞的发动机，叫做“道契”——由上海海关道为租界内的土地“租户”（其实是购地者）签发的租契。
在大清国民众的概念中，房地产其实是一回事，“房”只是“地”的附属物，因此，直到民国都只有土地证，而无房产证。在法律意义上，地契分为两种，一种叫做“白契”，指民间自行缔结，没有经过官方认证的，用纸和行文都未必规范；另一种叫“红契”，指经过官方认证、缴纳了印花税并盖了大红印章的，用的是官方固定格式的契约版本。两种地契都可以作为“呈堂证供”，而“白契”的举证效力大大低于“红契”，但因为“白契”便于操作，且避开了官方的一笔税费，更受民间欢迎。
