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上海倒楼事件凸显预售制度缺陷 购房合同需细化
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时间：2009-07-02
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“从上海楼房倒塌事件来看，今后需要在商品房买卖合同条款上作出修改，对房屋质量问题的条款上尤其要进一步细化。”盈科律师事务所合伙人梅向荣在接受中国青年报记者采访时说。 自上世纪90年代以来，国家对商品房买卖合同已经作出了多次修改。在北京，商品房买卖合同已经有了七八个版本了，但对于房屋质量的条款约定还是不够细化。 梅向荣告诉记者，在房地产市场，消费者如果要保证购房安全，就需要掌握很多专业知识，比如去了解开发商、建筑工程公司、设计单位、监理单位的资质等等，这对普通人来说难以做到，需要政府相关部门在商品房买卖合同文本上作出调整，细化房屋质量方面的条款，保护消费者的利益。 “这次上海楼房倒塌是一个非常极端的事件，开发商责任不可推卸，业主完全可以要求开发商退房并赔偿相应损失。”梅向荣说，至于按照什么样的价钱退房，则需要看具体的房屋买卖合同。从一般的情况看，房屋买卖合同都不会按照现价进行退房约定，而是按照买卖原价约定，加上一些违约金。 面对此次上海倒塌的楼房，中国人民大学商法研究所所长、中国消费者协会副会长刘俊海说，改革开放以来，国家各方面的条件都越来越好，为什么还会出现这么严重的事故？ 几个建筑工程公司的老总告诉他，开发商的利润太高，而负责施工的建筑工程公司利润只有1%左右，在利润微薄的情况下，一些建筑工程公司在房屋建造上偷工减料，比如用劣质水泥，用细钢筋代替标准钢筋等。 刘俊海觉得，造成房屋倒塌的制度根源就是商品房预售制度。这样的制度容易产生“博傻效应”，房子还没建好就卖的热火朝天，制造了购房的紧张气氛，抬高了房价，开发商赚的盆满钵满，哪还有动力在房屋质量上下工夫？如果房屋建成了之后再销售，消费者能够有所比较，购房就安全的多。 “有人说购房有合同，消费者有契约自由，其实这种契约自由是虚的。”刘俊海说，在我国目前的商品房买卖中，消费者与开发商信息不对称，契约自由并没有实现。购房合同基本就是填空，你即使有意见也得不到开发商的认同，开发商根本不容消费者提出什么附加条款。“房子卖得好，开发商强势，消费者要提出什么要求，开发商就不卖给你了。” 刘俊海觉得，在我国当前的房地产市场上，开发商得到的权利更多一些，而消费者却承担了更多的风险和责任。这样显然不公平，需要政府对消费者作出相应的倾斜。 “当开发商的良知被利益所蒙蔽的时候，政府要承担起相应的责任。”刘俊海说，上海楼房倒塌事件应该成为我国房地产市场制度创新的拐点。住房和城乡建设部能否对建筑质量的各项标准进行更新？从房屋设计到施工，再到最终的检验，能否向世界最高标准看齐？能否像出台食品安全法一样出台一个住宅安全标准？ 刘俊海觉得，地方政府一定要履行自己的职责，纠正短期政绩观，不要仅仅把地卖出去、建了房子就了事，要加强对工程项目的监督检验。 “开发商更要怀着感恩的心态建造房子。”刘俊海说。
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